Diritto di prelazione in caso di nuovo affitto

La normativa agraria, oltre a prevedere il diritto di prelazione del confinate conduttore diretto e dell’affittuario stesso in caso di vendita del fondo confinante / oggetto di conduzione – così come rispettivamente disciplinati – tutela la figura dell’affittuario anche in caso di manifesta intenzione del concedente di stipulare un nuovo contratto di affitto con soggetti terzi alla scadenza del contratto di affitto in corso.

Ai sensi dell’art. 4 bis della legge 203/82, introdotto dall’art. 5 del decreto legislativo 228/2001, la Proprietà soggiace, anche in questo caso, ad un obbligo di denuntiatio, in forma simile a quella prevista in caso di vendita del fondo, dovendo la stessa “comunicare al conduttore le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza” offerte che potranno consistere – come l’esperienza dimostra – anche in accordi in deroga ai sensi dell’art. 45 l. 203/82.

Il comma secondo del predetto art. 4 bis l. 203/82 precisa, tuttavia, che tale obbligo viene meno nel caso in cui il rapporto di affitto con il precedente conduttore sia cessato per grave inadempienza o recesso del conduttore ai sensi dell’articolo 5, nonché nel caso in cui il conduttore medesimo abbia formalmente comunicato di non avere interesse al rinnovo del contratto di affitto.

In tali ultimi casi il concedete / proprietario, potrà liberamente determinarsi e concedere in affitto il terreno ad un soggetto terzo di sua esclusiva scelta.

Il conduttore, in caso di interesse al rinnovo del contratto e – quindi – all’esercizio del diritto di prelazione – dovrà comunicare tale intenzione al concedente mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore con la denuntiatio.

In caso di mancata ottemperanza dell’obbligo di denuntiatio il contratto di affitto agrario stipulato con il soggetto terzo sarà affetto da inefficacia (cfr. Trib. Rimini, Sez. Sp. Agr., 14 novembre 2002, n. 1309).

Ciò premesso, qualora il proprietario / locatore conceda il fondo in affitto a terzi senza denuntiatio al precedente conduttore – nei modi e termini di cui al comma prima del citato art. 4 bis l. 203/82 – entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto, ovvero pur avendo ottemperato all’obbligo di denuntiatio conceda il fondo a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest’ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 – ossia offrendo condizioni pari a quelle applicate al terzo – entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato (cfr. Cass. civ. Sez. III, 8 giugno 2004, n. 10818).

In caso di esercizio del diritto di prelazione nei termini appena esposti, si instaurerà un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo che, pertanto, perderà il diritto alla coltivazione, salva la facoltà di rivalersi sul concedente per il risarcimento del danno.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo