Riparazioni straordinarie in corso di contratto

Con la stipula di un contratto di affitto sorgono tra le parti reciproci diritti e doveri, variamente regolamentati a seconda del soggetto di riferimento e dell’oggetto della prestazione.

In materia agraria, sebbene i contratti di affitto di fondo rustico e relative pertinente seguano una disciplina specifica, la ripartizione degli oneri di intervento – ordinario o straordinario – sugli immobile, resta regolato dalla norme del codice civile (articoli 1575 e ss. c.c.), salvo espressa deroga delle parti (cfr. Pret. Rovereto, 23 giugno 1999).

Ben definita è, infatti, la ripartizione dell’onere di procedere alle diverse tipologie di riparazioni quando si tratta del locatore o del conduttore.

Peraltro, il combinato disposto degli articoli 1621 e 1577 c.c. dettato, originariamente, con specifico riguardo al contratto di locazione, è applicabile a tutti i contratti di affitto e quindi anche ai contratti di affitto di fondi rustici.

Durante la validità del contratto, pertanto, il locatore – indipendentemente dalla qualificazione contrattuale da cui origina il rapporto – sarà tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie sugli immobili oggetto di contratto. Il conduttore, invece, avrà il solo onere di dare pronto avviso al locatore circa la necessità di intervenire sulla cosa con riparazioni di straordinaria amministrazione (cfr. Cass. civ., Sez. III, 26 maggio 2005, n. 11194; Cass. civ., Sez. III, 3 marzo 1995, n. 2464; Cass. civ., Sez. III, 18 agosto 1988, n. 4965; Cass. civ., Sez. III, 6 maggio 1988, n. 3348).

Qualora le riparazione in oggetto siano urgenti o nel caso in cui il locatore rimanga inerte, nonostante la segnalazione del conduttore circa la necessità delle opere, il conduttore stesso potrà provvedere agli interventi straordinari di cui necessita il bene, anticipando le spese, e dandone immediata comunicazione al locatore al quale potrà richiedere il successivo rimborso (cfr. Cass. civ., Sez. III, 26 maggio 2005, n. 11194; Cass. civ., Sez. III, 25 gennaio 1991, n. 754).

In caso di mancata previa comunicazione il conduttore non sarà legittimato a richiedere rimborso alcuno per le spese sostenute (cfr. Cass. civ., Sez. III, 25 gennaio 1991, n. 754).

Si evidenzia che le riparazioni e gli interventi di straordinaria amministrazione – ove spettanti al locatore, ma eseguiti dal conduttore nei termini di cui sopra –  non possono in alcun modo essere ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 16 della legge 3 maggio 1982, n. 203 che ha ad oggetto miglioramenti, addizioni e trasformazioni dei fondi rustici, essendo diversa la natura degli interventi in oggetto (cfr. Cass. civ., Sez. III, 18 aprile 2013, n. 9459). E ciò anche se gli interventi siano stati autorizzati e concordati con la proprietà.

Quanto fin qui esposto, non porrebbe particolari problemi ove le parti agissero di comune accordo adempiendo ciascuna alle proprie obbligazioni: a. dirette (intervento del locatore) o b. indirette (intervento conduttore e successivo rimborso del locatore).

Nel caso in cui, invece, il locatore non ottemperasse al proprio obbligo, anche nell’ambito di un contratto di affitto agrario, il pur grave inadempimento, posto in essere dal locatore, in merito all’obbligo di eseguire importanti opere di straordinaria manutenzione non è considerato fatto idoneo a legittimare l’inadempimento dell’affittuario in merito al pagamento del canone d’affitto. Non si può “reagire” all’inadempimento dell’altra parte contraente con un proprio inadempimento. Ciò in quanto non sussiste una corrispondenza tra l’obbligo a carico del concedente di provvedere alle riparazioni straordinarie e quello di pagare il canone e – di conseguenza – l’affittuario non potrà rifiutarsi di eseguire la propria prestazione in attesa dell’adempimento (contemporaneo o meno) della proprietà, in quanto non potrà validamente avvalersi del principio di cui all’articolo 1460, primo comma, c.c., (c.d. eccezione di inadempimento) (cfr. App. Genova Sez. agraria, 31 maggio 2007).

Anche in caso di inadempimento del locatore, infatti, il mancato pagamento del canone di affitto da parte del conduttore porrebbe quest’ultimo in uno stato di ingiustificata inadempienza, potenzialmente causa di risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 5 l. 203/82.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo