Costituzione del compendio unico

L’impegno a costituire il compendio unico e a coltivarlo o a condurlo in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento, deve risultare da apposita dichiarazione resa nell’atto d’acquisto.
La legge parla testualmente di “trasferimento a qualsiasi titolo”, pertanto sono da ritenersi compresi nella normativa, sia i trasferimenti a titolo oneroso che quelli a titolo gratuito.
Conseguentemente sono esclusi gli acquisti a titolo originario, non comportando questi, trasferimento.
Si dubita se rientri nella previsione agevolativa della norma l’acquisto della nuda proprietà.
Punto cruciale della normativa è quello di stabilire se il compendio unico debba essere costituito con un unico atto oppure possa essere costituito anche con più atti, cronologicamente successivi.
Vi sono dubbi interpretativi, in quanto il legislatore, dopo aver previsto che “la costituzione di compendio unico avviene con dichiarazione resa dalla parte acquirente o cessionaria nell’atto di acquisto o di trasferimento” precisa che “in tale ipotesi sono dovuti esclusivamente gli onorari notarili per l’atto di acquisto o trasferimento ridotti ad un sesto”. L’uso di quest’ultimo inciso ha fatto ancora ritenere che possano sussistere diversi modi di costituzione del compendio unico:
1) quello dell’acquisto agevolato con impegno a costituire il compendio unico e a coltivarlo e a condurlo per almeno dieci anni dal trasferimento;
2) quello della costituzione del compendio unico, come una fattispecie a formazione progressiva, che consentirebbe di effettuare più acquisti in momenti successivi fino ad arrivare al raggiungimento della superficie necessaria per la costituzione del compendio unico.
Per il primo aspetto è espressamente previsto un termine, per il secondo, non è previsto alcun termine. I sostenitori di questa tesi osservano come non sia spesso agevole acquistare in un unico contesto terreni appartenenti a diversi proprietari, ed evidenziano altresì le difficoltà economiche che possono sussistere nel dover acquistare, con un unico atto, si adduce altresì la possibilità, legislativamente prevista, di costituire il compendio con terreni non contigui.
Tuttavia, proprio la mancanza di un termine induce a ritenere che la sanzione per la mancata costituzione del compendio operi solo sul piano fiscale e non incida sulla validità dell’atto di divisione o frazionamento. Si è ritenuto che la mancanza di un termine lascia indeterminata la fattispecie sanzionabile, così come la lascia indeterminata riguardo al compendio previsto dalla L. 448/2001″. Ed ancora, aderendo a questa tesi, non è pacifica la soluzione in caso di acquisto di soli fabbricati rurali, in assenza di contestuale acquisto di terreni.
Chi sostiene la tesi della condizione risolutiva ritiene che la mancata costituzione del compendio operi come condizione risolutiva. Conseguentemente si avrebbe l’immediato verificarsi di tutti gli
effetti previsti dal D.lgs. 99/04, ma questi sarebbero risolutivamente condizionati al mancato raggiungimento dell’estensione minima. Questa tesi trova il suo limite nella mancata previsione di un termine entro il quale il compendio deve essere costituito.
I sostenitori della tesi dell’unicità degli acquisti, invece, ritengono che debba esserci contestualità tra acquisti agevolati e costituzione del compendio.
Con il D.Lgs.101/2005 sembra che il legislatore abbia voluto colmare la precedente lacuna legislativa, anche se dalla relazione illustrativa e dalla relazione tecnica allegata al D.lgs. 101/05, emerge una motivazione assolutamente inaspettata, poiché si dice che il “chiarimento all’articolo 7 del decreto legislativo n 99/04 in materia di compendio unico”, è stato “necessario per evitare la spiacevole prassi di assoggettare coloro che vogliono costituire un compendio unico a doppie spese notarili, sia per l’atto di acquisto o trasferimento delle proprietà, sia per la “costituzione” del compendio unico.”.
In verità fondandosi su una sua interpretazione letterale e sulla scorta di una copiosa prassi in materia fiscale si arriva a ritenere che vi sono due possibili modi di costituzione del compendio unico e precisamente:
– Contestualità tra acquisto e costituzione del compendio, nel rispetto dei suoi limiti oggettivi e soggettivi, quali sopra evidenziati; in relazione a questo modo di costituzione del compendio;
– Possibilità di costituire il compendio con atti temporalmente successivi, preordinati alla costituzione del compendio medesimo, in ciascuno dei quali la parte acquirente o cessionaria assume l’impegno a costituire il compendio, che potrà sorgere solamente al raggiungimento della superficie necessaria attraverso apposita dichiarazione di “costituzione in compendio”, contenuta nell’ultimo atto di acquisto (o anche in atto separato, a norma dell’art. 5 bis co. 11 quater introdotto dal d. lg. 101/2005)”.
Questa situazione che prevede l’acquisto dei terreni e la costituzione del compendio consente maggiormente di perseguire gli scopi di accorpamento della proprietà fondiaria in tutte quelle ipotesi di appartenenza dei terreni a diversi proprietari, senza sottovalutare la possibilità che ne consegue di consentire di diluire gli investimenti nel tempo. Infine, occorre rilevare come tale possibilità favorisca sopratutto i giovani che vogliono investire nell’agricoltura, esigenza questa ritenuta preminente dal legislatore, come si evince da tutta la normativa di particolare favore dettata per i giovani agricoltori.
Occorre precisare che per evitare agli Uffici competenti la preclusione a ogni possibile efficace controllo, l’impegno a costituire il Compendio (che deve essere indicato in ogni atto di trasferimento di terreno) va adempiuto entro il termine di 3 anni dalla data del primo atto (nel caso di più atti).
Detto limite temporale, in assenza di previsione di termini, è quello che la Giurisprudenza di Cassazione ha ritenuto applicabile sotto il profilo fiscale.
In caso di decadenza nel triennio, decadranno tutti i benefici previsti per la costituzione del compendio, fatte salve le imposte agevolate di registrazione, qualora in atto venga richiesto, in subordine alla costituzione del compendio, la concessione delle agevolazioni previste dal comma 4^ dell’art. 1 del D.lgs. 99/04.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo