La trascrizione del vincolo di indivisibilità e la forma dell’atto di acquisto

Il D.lgs. 99/2004 stabilisce che “I terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico, sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi”

E’ necessario tener presente che il predetto vincolo di indivisibilità deve essere espressamente menzionato, a cura del notaio, negli atti di costituzione del compendio e trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Il legislatore, mentre, da una parte, contempla espressamente la nullità degli atti tra vivi e delle disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico, dall’altra, nulla prevede relativamente alle conseguenze degli atti compiuti in assenza di trascrizione.

La dottrina e la giurisprudenza si sono spesso posti il problema se la predetta trascrizione abbia natura giuridica di pubblicità costitutiva, senza la quale, cioè il negozio non produce effetti nemmeno tra le parti, o di pubblicità notizia, senza la quale il rapporto giuridico è, comunque, valido e opponibile ai terzi.

Coloro che propendono per la tesi della pubblicità notizia basano le loro convinzioni sulla lettera della norma che individua nel momento della costituzione del compendio unico, il sorgere del vincolo di indivisibilità, e ciò indipendentemente dalla sua trascrizione. Pertanto, secondo tale interpretazione della norma, anche nel caso in cui manca la trascrizione del vincolo di indivisibilità, l’atto che tende al frazionamento del compendio unico è nullo.

Tuttavia la dottrina prevalente, in presenza di vincoli di indisponibilità, propende per l’efficacia costitutiva della trascrizione dei vincoli medesimi. Inoltre, tali autori, considerata la grave sanzione della nullità che il legislatore riconnette alla violazione del predetto vincolo di indivisibilità per gli atti inter vivos e per quelli mortis causa, rilevato che la norma prevede l’obbligatorietà della menzione del detto vincolo e della sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari, evidenziata l’esigenza di tutelare preminentemente e massimamente  il principio della affidabilità dei terzi e della certezza dei rapporti giuridici, sottolineano come sia preferibile ritenere che la trascrizione del detto vincolo abbia efficacia costitutiva.

Infine, occorre evidenziare che, trattandosi di vincolo da trascriversi nei pubblici registri immobiliari, in un primo momento si è ritenuto che l’atto di acquisto potesse rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata, anche se, come è stato osservato, l’atto in questione, stante il tenore della norma che parla di “notaio rogante”, sembrerebbe poter assumere esclusivamente la forma dell’atto pubblico notarile. Oggi il D.lgs. 101/2005 richiede espressamente la forma dell’atto pubblico notarile per la costituzione del compendio unico riguardante terreni agricoli e relative pertinenze già di proprietà della parte.

Da ultimo, si rileva che, dall’analisi della normativa, si può dedurre che il vincolo vada trascritto contro chi costituisce il compendio e a favore della Regione nel cui territorio sono ubicati gli immobili (o l’immobile) assoggettato a vincolo.
Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo