Locazione: miglioramenti apportati al fondo ed indennità

Ai sensi dell’art. 17 L. 203/1982, i miglioramenti che danno diritto all’indennità a favore di chi li ha compiuti consistono in quegli interventi che, oltre ad essere oggetto di un accordo preventivo tra l’affittuario e la proprietà previo il consenso di quest’ultima, anche tacito e, come tale passibile di essere provato per fatti concludenti, apportano un’utilità durevole al fondo, accrescono il reddito e la produzione e/o il valore di mercato dello stesso. Detti miglioramenti possono consistere, ad esempio, in: realizzazione dello spianamento del terreno affittato; costruzione di strade di accesso ai terreni; diminuzione delle camere che consente una maggiore produttività dei terreni, con sfruttamento dell’intera superficie produttiva e notevole risparmio di tempi e di costi

Spesso, grazie al corretto allineamento degli appezzamenti conseguente allo spianamento, i medesimi ricevono un’adeguata e razionale distribuzione di acqua così da evitare la crescita di malerbe. La costruzione di strade di servizio consente, invece, un accesso agevole e veloce agli appezzamenti ed i macchinari subiscono un’usura nettamente minore perché non devono affrontare un percorso dissestato.

Normalmente le migliorie eseguite dall’affittuario consentono, anche dopo la cessazione del rapporto di affittanza, una coltivazione razionale dei terreni perché hanno ottimizzato le potenzialità produttive del fondo di proprietà del locatore.

Quanto, invece, all’indennità, ai sensi dell’art. 17 L. 203/1982, questa deve valutarsi nella misura corrispondente all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo. Quindi, occorre far riferimento al canone corrisposto durante il rapporto di affitto.

In punto alla quantificazione dell’indennità, ai fini della determinazione dell’aumento di valore di mercato conseguito dal fondo a seguito delle migliorie (cfr. articolo 17 della legge 203/82), si può tener conto:

• dei costi sostenuti dall’affittuario per la realizzazione delle migliorie;
• del valore di fondi confinanti a quello affittato e/o del tutto simili quanto alle condizioni antecedenti la realizzazione delle migliore;
• del mercato dei terreni ad uso agricolo, in zone omogenee per caratteristiche a quella in cui si trovano i beni oggetto di migliorie e/o aventi caratteristiche analoghe ai terreni, oggetto di locazione, ma successivamente alle dette migliorie.

Da ultimo, occorre sottolineare come il diritto alla indennità diverrà attuale al momento della scadenza naturale del contratto, ma solo se, in tale data, le migliorie saranno ancora esistenti.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo