Divieto di subaffitto, sublocazione e subconcessione dei fondi rustici

L’articolo 21 della legge 203/82 sui contratti agrari stabilisce, a differenza della regola di cui all’articolo 1594 del codice civile, relativa ai contratti di locazione e che dà la facoltà al locatore di sublocare, il divieto dei contratti di subaffitto, sublocazione e comunque sub concessione dei fondi rustici.

Ricordiamo che la violazione del suindicato divieto viene sanzionata con la possibilità del locatore di richiedere la nullità o la risoluzione del contratto e la conseguente condanna alla restituzione dei beni. Restituzione che, però, può essere fatta valere dal locatore soltanto entro quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza.

Anche il subaffittuario ha la facoltà di intervenire nel giudizio così promosso dal locatore e può chiedere di subentrare nel contratto stipulato tra locatore e affittuario. In tal caso il subentro ex articolo 21 ultimo comma, sarà limitato a “tre annate agrarie a partire dalla scadenza di quella in corso e comunque per una durata non eccedente il contratto originario”. Qualora il locatore non si avvale di tale facoltà e non inizia un’azione giudiziale, il subaffittuario o il subconcessionario subentra nella posizione dell’affittuario o del subconcessionario.

La ratio della norma è quella di sanzionare l’inerzia del locatore, privilegiando l’interesse del lavoratore effettivo della terra.

La Cassazione a Sezione Unite con sentenza del 13 novembre 1997, n. 11218 si è espressa sul rapporto tra subaffittuario e affittuario e tra quest’ultimo e il locatore e precisamente: sul divieto di subaffitto per i fondi rustici, sancendo che l’articolo 21 accorda al locatore due azioni distinte: quella di risoluzione del contratto di affitto per inadempimento nei confronti dell’affittuario e quella di dichiarazione della nullità del subaffitto o della sub concessione, con conseguente domanda di restituzione del fondo, da proporsi nei confronti del subaffittuario.

Inoltre, che entrambe le azioni devono essere precedute dal tentativo di conciliazione per il combinato disposto di cui agli articoli 21 e 46 della legge n. 203/82, così come modificato dall’articolo 11 del D.lgs. 01 settembre 2011 n. 150, mentre, invece, non occorre che l’azione di risoluzione sia preceduta dalla contestazione di cui al comma 3 dell’articolo 5 della legge n. 203/82 che regola le contestazioni per il caso di grave inadempimento.

Occorre tener presente che la decadenza del locatore viene impedita dalla proposizione, nel termine di quattro mesi dalla conoscenza dell’esistenza del subaffitto, dell’azione giudiziale e non dalla sola promozione del tentativo di conciliazione.

La Cassazione con sentenza del 12 ottobre 2010 n. 2108 è tornata ad esprimersi in tema di subaffitto e dopo aver ribadito quanto statuito dalla Suprema Corte con la sentenza a Sezioni Unite di cui ante, ha, altresì, stabilito che non è necessario per l’applicabilità della norma che il contratto di subaffitto sia valido, essendo invece solo necessario che sia intervenuta una cessione del godimento del fondo dall’affittuario ad altro soggetto che vi svolga la coltivazione nel proprio interesse. Quello che secondo la Corte deve, invece, essere pienamente valido il contratto tra locatore e l’affittuario, in quanto in assenza di un’azione giudiziale da parte del locatore nel termine di quattro mesi nello stesso contratto avverrà la sostituzione ed il subentro ex lege del subaffittuario all’affittuario.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo