Il subaffitto di fondi rustici

Il contratto di subaffitto è un contratto con il quale una parte, detta subconcedente, si obbliga a far godere all’altra parte, detta subaffittuaria, un determinato terreno, per un dato periodo e per un dato corrispettivo, ai fini dello svolgimento di un’attività agricola. Occorre tener presente che il subconcedente è il soggetto che, a sua volta, ha stipulato con il proprietario o primo concedente. Un contratto di affitto nel quale subconcedente è il soggetto definito dalla legge come affittuario.

Nell’affitto di fondi rustici, la sostituzione del conduttore senza il consenso del locatore costituisce violazione dell’obbligo di eseguire fedelmente il contratto, sì che ben può essere valutata come causa di risoluzione del contratto. Tuttavia è necessario che vi sia un distacco definitivo del conduttore dal fondo, con la conseguente cessazione della sua effettiva ed abituale presenza su di esso e della prestazione del suo lavoro, addirittura anche se attuata sotto forma di direzione dell’azienda agricola (rif. Cassazione Civile, sez. III, 07-01-2002, n. 112). Il predetto principio, peraltro, è stato affermato dalla Suprema Corte in un caso in cui era stato accertato dal giudice di merito l’inequivoca esistenza di uno scambio tra conduttori dei rispettivi fondi, il tutto, ovviamente, in violazione dell’articolo 21 della legge 203/1982.

Inoltre, occorre tener presente che, in tema di contratti agrari, quando l’affittuario, in violazione del divieto di legge, conceda a terzi in subaffitto parte del fondo di cui è nel godimento, la domanda di risoluzione del contratto, relativamente alla porzione rimasta nella sua disponibilità, proposta dal proprietario/concedente, può essere formulata ai sensi dell’articolo 5 legge n. 203/82. Ed ancora, è irrilevante che il proprietario/concedente, entro i quattro mesi dalla data in cui è venuto a conoscenza della violazione, non abbia dedotto l’inadempimento dell’affittuario che aveva concesso in subaffitto parte del fondo a terzi nonostante il divieto di instaurare rapporti di subaffitto o subconcessione. (rif. Cassazione Civile, sez. III, 04-04-2001, n. 498)

Pertanto, da quanto sopra e tenendo in dovuta considerazione il disposto della disposizione del secondo comma dell’articolo 21 della legge n. 203 del 1982 si può ricavare che, con riferimento al termine entro il quale il proprietario/concedente deve reagire giudizialmente avverso il contratto di subaffitto, l’inosservanza, da parte del proprietario/concedente, del termine di quattro mesi dalla data in cui è venuto a conoscenza dell’inadempimento (ai fini della declaratoria di nullità del subaffitto e della risoluzione del contratto d’affitto) è rilevante solo se vi è stata totale subconcessione del fondo oggetto dell’affitto. Invece, in caso di concessione parziale, il proprietario/concedente potrà agire solo per la porzione di fondo relativa a tale subconcessione e non anche per la parte residua. (rif. Cassazione Civile, sez. III, 22-11-1999, n. 12957)

E’ bene ricordare che, nelle ipotesi di violazione del divieto di subaffitto o di subconcessione di fondo rustico, l’articolo 21 della legge 3 maggio 1982, n. 203, accorda al locatore o concedente due azioni distinte: una è quella nei confronti dell’affittuario tesa alla risoluzione del contratto di affitto conseguente all’inadempimento costituito dalla violazione del divieto di subaffitto, azione questa prevista genericamente dall’articolo 5 della legge agraria, ma che trova la sua disciplina speciale nello stesso articolo 21 e che è soggetta al preventivo tentativo di conciliazione di cui all’articolo 46 della suddetta legge agraria nonché al termine di decadenza di quattro mesi dalla conoscenza. La predetta decadenza è, peraltro, impedita dalla proposizione, entro il suddetto termine di quattro mesi, dell’azione giudiziale e non dalla sola promozione del tentativo di conciliazione; l’altra è quella con la quale si chiede la dichiarazione di nullità del subaffitto o della subconcessione con conseguente domanda di restituzione del fondo. Tale ultima azione si propone nei confronti del subaffittuario ed è anch’essa soggetta al tentativo di conciliazione e al termine di decadenza precedentemente indicato (rif. Cassazione Civile, sez. Unite, 13-11-1997, n. 11218).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo