Fabbricato rurale e diritto di prelazione dell’affittuario

Il diritto di prelazione riconosciuto in capo all’affittuario coltivatore diretto consiste nel diritto di essere preferito, rispetto ad un altro soggetto e a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico e, in ambito agrario, concerne nella maggior parte dei casi in vertenze aventi ad oggetto la vendita di soli terreni agricoli. Tuttavia, in caso di affitto di terreni e dei relativi fabbricati, il diritto di prelazione e riscatto, in presenza di certi requisiti, potrà essere legittimamente esercitato anche con riferimento a questi ultimi.

Il contratto di affitto in essere tra le parti si trasforma, quindi, da mero titolo legittimante la conduzione di fondi e fabbricati altrui, in titolo per l’acquisto dei medesimi in via preferenziale rispetto ai terzi. La ratio della norma è quella di favorire l’affittuario che potrà così creare un compendio aziendale in proprietà relativamente ad appezzamenti di terreno, che ben conosce e gestisce da tempo.

Il primo requisito richiesto al fine dell’esercizio del diritto di prelazione in caso di acquisto dei fabbricati rurali oggetto del contratto di affitto è quello relativo al necessario utilizzo degli stessi per lo svolgimento della normale attività dell’Azienda Agricola, ciò in applicazione del vincolo di pertinenzialità, la cui definizione generale è ricavabile dal disposto dell’articolo 817 c.c., nel quale sono definite “pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un’altra cosa“.

Sarà, poi, onere dell’affittuario coltivatore diretto fornire la prova dell’esistenza del predetto utilizzo dei fabbricati per lo svolgimento della normale attività dell’Azienda Agricola. Il tutto, ovviamente, al fine del legittimo esercizio del diritto di prelazione sul fabbricato, ai sensi dell’articolo 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, nonché dell’articolo 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817 (rif. Cass. 10.4.2015 n. 7183).

L’utilizzo in modo durevole e continuativo del fabbricato per gli scopi di cui sopra ha l’ulteriore fine di confermare che il fabbricato è sempre rimasto nella disponibilità dell’affittuario in forza di valido contratto di affitto. Tale assunto è stato recentemente confermato da una pronuncia della Suprema Corte, la quale ha respinto le pretese avanzate da un coltivatore diretto il quale riteneva di poter esercitare il diritto di prelazione su di un fabbricato rurale il cui rapporto pertinenziale coi fondi oggetto di conduzione si era interrotto a seguito della concessione a terzi dello stesso per fini abitativi e, dunque, sottraendolo di fatto alle finalità inerenti l’attività dell’Azienda (rif. Cass. 10.4.2015 n. 7183).

Inoltre, sempre con riferimento alla necessità della durevolezza e della continuità del vincolo pertinenziale tra fabbricato e terreno, la Suprema Corte ha chiarito che il diritto di prelazione sui fabbricati permane in capo all’affittuario anche nel caso in cui egli abbia esercitato il diritto di prelazione sul solo acquisto dei terreni originariamente oggetto del contratto di affitto, stante la decisione del concedente di procedere alla vendita disgiunta dei terreni e dei fabbricati (rif. Cass. 15.5.2009 n. 11314). Peraltro, nel caso riferito da ultimo, al fine del successivo esercizio del diritto di prelazione sui fabbricati, è stato necessario dimostrare che l’affittuario coltivatore diretto aveva continuato a servirsi dei fabbricati in costanza del rapporto di affittanza. Ciò in quanto l’utilizzo garantiva il permanere del vincolo pertinenziale tra i predetti fabbricati rurali ed i fondi rustici precedentemente acquistati dall’affittuario (rif. Cass. 15.5.2009 n. 11314).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo