Forma della denuntiatio nella prelazione agraria

L’art. 8, terzo comma della legge n. 590 del 1965 dispone che il proprietario “deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita”. A questa notificazione della propria volontà di alienare il fondo si dà il nome di denuntiatio.
In dottrina e in giurisprudenza si discute molto sulla natura della denuntiatio: una tesi afferma che essa ha natura di proposta contrattuale ai sensi dell’art. 1326 cod. civ., con la conseguenza che in caso affermativo, è sufficiente l’accettazione della persona titolare del diritto di prelazione per ritenere il contratto concluso con quest’ultimo. Un’altra opinione, invece, la denuntiatio costituisce strumento autonomo rispetto alla proposta contrattuale .
Aderire all’una o all’altra opinione comporta conseguenze rilevanti, infatti: se si accetta l’opinione che la denuntiatio è una proposta contrattuale, occorre affermare che non è possibile esercitare la prelazione senza che la denuntiatio sia formalmente presentata. Cosi facendo si riterrebbe errata l’opinione giurisprudenziale, per la quale non conta la forma della denuntiatio, bensì la circostanza che il preferito abbia preso effettiva conoscenza dell’intenzione del proprietario di cedere il fondo e delle condizioni del programmato contratto.
Ed ancora, si perviene all’affermazione assurda di ritenere necessario che la denuntiatio avvenga per scrittura privata autenticata, allo scopo di ottenere che la risposta affermativa di voler esercitare la prelazione si saldi con la proposta allo scopo di ottenere l’idoneità del titolo ai fini della pubblicità immobiliare.
In relazione alla forma della denuntiatio, nella sua formulazione originaria l’art. 8, 4° comma della legge 590 del 1965 stabiliva che il proprietario dovesse notificare al coltivatore la proposta di alienazione indicandone il prezzo.
In un secondo tempo la norma è stata modificata dall’art. 8 della legge 14 agosto 1971 n. 817, che ha disposto: “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.
Si tratta di norma più ampia e rigorosa della precedente, perché essa da un lato qualifica la notifica imponendo l’invio con lettera raccomandata, e, da un altro lato, impone la trasmissione del contratto preliminare con nome, prezzo e clausole tutte.
E’ stato posto subito il problema se questa forma della denuntiatio dovesse ritenersi richiesta a pena di nullità. Attualmente la giurisprudenza risponde negativamente; affermando che la comunicazione
può essere anche verbale; l’importante è che essa giunga a destinazione e che il proprietario possa provarlo.
Il preliminare da trasmettere deve essere valido e pertanto non è sufficiente un preliminare non sottoscritto da una delle parti o sottoscritto con il crocesegno .
Inoltre si è affermato che l’inosservanza da parte del proprietario di tutti gli adempimenti imposti dall’art. 8 della legge 590 è sanata dalla dichiarazione del coltivatore di avvalersi della prelazione, accettando incondizionatamente la proposta, pur nella consapevolezza della sua non completa conformità alla norma suddetta.
Non vi è alcun dubbio, dunque, che l’interpretazione giurisprudenziale ha sostanzialmente superato la rigidità formale della norma, forse allo scopo di salvaguardare in tal modo il diritto del coltivatore di esercitare la prelazione.
Stante quanto sopra possiamo dire che:
– la comunicazione al coltivatore può avvenire anche con modalità diverse da quelle previste dall’art. 8 della legge n. 590 del 1965, dovendosi escludere carattere cogente al procedimento notificatorio e quindi ammettere la possibilità della sua sostituzione con una comunicazione della proposta di acquisto completa di tutti gli elementi essenziali;
– l’invio della denuntiatio per lettera raccomandata non costituisce una formalità prescritta a pena di inefficacia, bastando mezzi idonei al raggiungimento dello scopo, che è quello di consentire l’esercizio della prelazione a chi ne ha diritto;
– è idonea la trasmissione di copia non firmata del contratto preliminare in sostituzione dell’originale;
– la comunicazione può anche essere verbale.
In definitiva quello che conta, per la giurisprudenza, non è il contenente (che può essere: lettera raccomandata, lettera semplice, notifica per ufficiale giudiziario, comunicazione orale), bensì il contenuto, il che significa che la comunicazione, che deve comunque provenire dal proprietario del terreno in vendita e non da altri, deve necessariamente indicare almeno il prezzo e il nome del promissario acquirente.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo