Affitto ed acquisto dei fondi da parte del coerede in base alla normativa di settore

Come noto, in materia agraria, le normative di settore sono, per lo più, volte alla tutela dell’affittuario coltivatore ed all’incremento, modernizzazione e razionalizzazione dei compendi agricoli per un miglior sfruttamento e contestuale preservazione delle caratteristiche produttive ed agronomiche dei terreni stessi.

In tale ambito, si inserisce l’articolo 49 l. 203/82 il quale, unitamente all’aspetto di preservazione e tutela della continuità dell’Azienda Agricola, interseca la materia successoria regolata dal codice civile, prevedendo – in caso di morte del proprietario originario – la costituzione ex lege di un rapporto di affittanza agraria in favore dell’erede che, in possesso della qualifica di imprenditore a titolo principale ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153 o di quella di coltivatore diretto, risulti aver esercitato e continui ad esercitare sui fondi caduti in successione un’attività agricola.

A norma del comma primo del predetto articolo 49, infatti, il coerede coltivatore avrà – a titolo di affittuario – “diritto a continuare nella conduzione o coltivazione dei fondi stessi anche per le porzioni ricomprese nelle quote degli altri coeredi”, con la specifica previsione che “Il rapporto di affitto che così si instaura tra i coeredi è disciplinato dalle norme della presente legge, con inizio dalla data di apertura della successione”.

Presa singolarmente tale previsione non desta problemi interpretativi / applicativi, così come altrettanto chiaro è il disposto di cui al comma terzo del medesimo articolo che testualmente prevede che “I contratti agrari non si sciolgono per la morte del concedente” e di fatto continuano con gli eredi del de cuius fino alla naturale scadenza, salvo disdetta.

A rafforzare la ratio della tutela della continuità delle aziende agricole, prevista dal predetto articolo, è il disposto di cui al comma primo dell’articolo 4 della l. 31 gennaio 1944 n. 97 (emanata per la tutela dei fondi montani e successivamente estesa all’intero ambito nazionale con d.lgs. 228/2010, art. 8), in forza del quale il Legislatore ha previsto che, sussistendo i requisiti di cui al successivo comma 2, “gli eredi considerati affittuari ai sensi dell’articolo 49 della legge 3 maggio 1982, n. 203, delle porzioni di fondi rustici ricomprese nelle quote degli altri coeredi hanno diritto, alla scadenza del rapporto di affitto instauratosi per legge, all’acquisto della proprietà delle porzioni medesime, unitamente alle scorte, alle pertinenze ed agli annessi rustici”.

Ponendo l’attenzione sulla previsione della sussistenza di un “rapporto di affitto instauratosi per legge”, la Suprema Corte ha, più volte, precisato che il diritto all’acquisto dei fondi, da parte del coerede coltivatore e posto in essere a svantaggio degli altri coeredi, al termine del contratto di affitto (relativamente a tutte le quote dei terreni condotti), spetta solo nel caso in cui il contratto di affitto con l’erede sia stato costituito ex articolo 49, comma I, della l. 3 maggio 1982, n. 203 con decorrenza dalla data di apertura della successione e per la durata di quindici anni (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 20 agosto 2015 n. 17006; Cass. Civ., Sez. III, 18 novembre 2005, n. 24452).

La precisazione è dovuta in quanto, ove il coerede avesse stipulato un contratto di affitto agrario con il de cuius – quando questi era ancora in vita – e finanche ove la durata dello stesso fosse stata fissata in quindici anni (art. 1, l. 203/82), sarebbe preclusa l’applicazione di cui al comma primo dell’articolo 49 l. 203/82 e di conseguenza verrebbe meno la ratio sottostante. Infatti, sebbene, in entrambi i casi il conduttore rivesta la qualifica di affittuario ai sensi della normativa agraria, nel primo caso il contratto di affitto soggiace al disposto del comma primo dell’art. 49 Legge Agraria e, prevalendo l’interesse alla prosecuzione dell’azienda agricola originaria, in assenza di contratti di affitto in essere, non crea problemi per l’applicazione dell’articolo 4 della l. 97/1994 e s.m.i. alla scadenza del contratto di affitto in favore del coerede.

Al contrario, il contratto sorto in modo “tradizionale”, ossia stipulato tra due soggetti viventi al momento dell’accordo, non avrà una nuova decorrenza a far data dall’apertura della successione, ma continuerà fino alla sua naturale scadenza – salvo disdetta – così come previsto al comma 3 del medesimo articolo 49 l. 203/82, in quanto al proprietario deceduto si sostituiranno, ex lege, i suoi eredi.

Tutto ciò premesso, si precisa che, anche in caso di esercizio del diritto all’ “acquisto” dei fondi da parte del coerede-affittuario ed a svantaggio degli altri coeredi, non verrebbe in alcun caso meno la tutela di tutti gli altri coeredi e comproprietari dei fondi in questione, in quanto in caso di vendita sorgerebbe in capo agli stessi il diritto a ricevere un corrispettivo rapportato al valore delle rispettive quote di proprietà.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo