Cenni sul diritto di usucapione dei fondi rustici

L’articolo 1159 del codice civile stabilisce: “La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione. La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.”

L’usucapione (dal latino uso – capere, prendere con l’uso) è uno degli istituti del diritto italiano. L’usucapione integra uno dei modi di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo e, talvolta, con il concorso di determinati requisiti ulteriori, che hanno la funzione di abbreviare il lasso temporale necessario all’operatività dell’istituto.

Secondo la giurisprudenza gli effetti giuridici dell’usucapione si producono automaticamente come conseguenza di uno o più fatti giuridici, tanto che è si riconoscere mero valore dichiarativo alla sentenza che accerta la sussistenza di tali presupposti di fatto.

Inoltre, anche la dottrina maggioritaria sostiene che l’usucapione rappresenti una particolare modalità di acquisto, a titolo originario (ossia senza che vi sia alcun collegamento tra il diritto esercitato sul bene dall’attuale proprietario e il diritto esercitato dal precedente proprietario), basata sulla prescrizione acquisitiva.

L’usucapione è, dunque un modo di acquisto di un diritto attraverso l’uso che se ne pratica. Questo uso deve essere continuo, non interrotto, né contestato, pacifico, non deve discendere da un favore o piacere o per tolleranza del legittimo proprietario, né in forza di un rapporto di servizio o dipendenza, ma deve essere praticato con la convinzione di esserne l’effettivo proprietario attraverso atti che manifestano la signoria sulla cosa (ad esempio: sfruttamento del bene, opere di manutenzione, ecc. ecc.).

Occorre tener presente che il decorso utile per usucapire è, normalmente, di vent’anni (articolo 1158 c.c.), ma per i fondi rustici è di quindici anni (articolo 1159 bis c.c.).

La legge favorisce tale forma di acquisto presupponendo che il legittimo proprietario in tanti anni abbia rinunciato di fronte ad un comportamento positivo altrui (ad esempio: una persona che per tanti anni utilizza un fondo di altri come proprietario ed esercita un diritto di passo sul fondo altrui)

Occorre precisare che il legittimo proprietario può difendersi e tutelare il proprio diritto sui beni protestando ed opponendosi per iscritto e notificando un atto giudiziale che interrompa il possesso. In tale atto è necessario chiedere che il fondo sia liberato da ogni ingerenza del terzo.

Quanto al decorso del tempo minimo, il possesso dell’attuale possessore si cumula con quello del suo dante causa (ad esempio: genitore o persona dalla quale si eredita).

Proceduralmente, ai fini del riconoscimento del diritto maturato per usucapione, è necessario proporre una domanda giudiziale che accerti, sulla scorta di testimoni e di documenti da comunicare al giudice, la situazione e, successivamente, che venga emanata dal giudice una sentenza da trascrivere presso i competenti uffici.

Quanto al fondamento dell’usucapione, le varie impostazioni dottrinali ritengono che essa assolva una pluralità di funzioni, tuttavia la più concreta sembra essere quella tesa ad intensificare la circolazione della ricchezza e dei traffici giuridici. Uno degli scopi principali dell’usucapione, infatti, è quello di rendere certa e stabile la titolarità formale dei diritti: se non esistesse l’usucapione, la prova della provenienza del diritto di proprietà o di altro diritto reale, che sarebbe costretto a fornire chi si afferma proprietario, non avrebbe limiti e si dovrebbe risalire fino alla notte dei tempi, con la conseguenza che potrebbe essere difficile, se non addirittura impossibile (probatio diabolica), provare la titolarità dei beni.

Ulteriore scopo è, sicuramente, quello di premiare il soggetto che ha dimostrato una maggiore propensione allo sfruttamento e alla valorizzazione del bene, lasciando che si estingua il diritto di chi non l’ha utilizzato per un lasso di tempo reputato sufficiente, a seconda delle circostanze individuate dalla legge

I due elementi imprescindibili per l’avverarsi dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Per essere rilevante ai fini dell’usucapione, tuttavia, il possesso deve rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto esso dovrà essere certo ed inidoneo a generare nei terzi il dubbio sulla effettiva intenzione del soggetto di porre in essere un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Il possesso deve essere pacifico e pubblico, ossia non acquistato in modo violento o clandestino (si veda, tra le altre, Cassazione Civile sentenza n. 6997 del 17-7-1998). Esso, infine, dovrà essere continuo ed ininterrotto nel tempo. E’ da precisare, peraltro, che il possesso, oltre a presentare i caratteri poc’anzi indicati, dovrà avere ad oggetto di uno o più beni idonei ad essere oggetto di usucapione. Sono usucapibili, infatti, i beni che sono in commercio mentre non sono usucapibili le c.d. res communes omnium, cioè quei beni che sono qualificabili come demaniali. Pertanto, mentre non sono passibili di usucapione i beni appartenenti al demanio pubblico, lo sono, invece, quelli che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall’art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo