Congruità della cauzione in caso di esercizio del diritto di ritenzione

Il tribunale di Modena nella Sentenza n. 3/2004 del 09 giugno 2004 Agraria ha trattato il tema della garanzia del pagamento delle indennità dovuta al conduttore in seguito alle migliorie da lui apportate al fondo. Il Tribunale, nel caso del conduttore era stato condannato al rilascio del fondo rustico per scadenza del contratto di affitto ma condizionatamente al rilascio di cauzione da parte dei proprietari, a garanzia del pagamento delle indennità dovute all’affittuario ex articolo 17 della legge n. 203/82 per le migliorie apportate al fondo, ha dovuto risolvere il problema relativo all’insufficienza della garanzia prestata in sede cognitiva rispetto alle migliorie rimborsabili. Secondo quanto già affermato nella sentenza della Corte di Cassazione n. 8775/03 lo ius retentionis assegnato dall’articolo 20 della legge n. 203/82 all’affittuario che sia in credito dell’indennità per i miglioramenti può essere fatto valere sia in sede di cognizione che di esecuzione e produce il temporaneo impedimento all’esecuzione del titolo di rilascio, ma tale “effetto può essere evitato mediante la prestazione di una cauzione fissata dal giudice a richiesta“, come è avvenuto nella fattispecie citata. Tale cauzione, secondo la Corte “conserva la sua natura cautelare anche quando sia contenuta nella sentenza che definisce il giudizio … può essere modificata dal giudice del gravame… indipendentemente che la modifica sia stata dedotta come motivo di impugnazione …senza che possa mai acquistare autorità di giudicato“. Inoltre, quanto alla congruità della cauzione la Corte ha precisato che “l’inadeguatezza è legata alla diversa valutazione delle circostanze esistenti al momento in cui è stata fissata la cauzione e non alla sopravvenienza di circostanze nuove“. Deve pertanto ritenersi che, determinata giudizialmente la cauzione su istanza di chi debba conseguire od eseguire titolo giudiziario di rilascio agrario, il diritto di ritenzione dell’affittuario venga per ciò solo definitivamente meno, residuando in capo a costui unicamente la possibilità di richiedere – in ogni tempo, e senza vincoli procedimentali – la revisione dell’ammontare della cauzione giudizialmente fissata, senza che l’eventuale sua inadeguatezza possa integrare un valido motivo di opposizione. Dalle determinazioni della Corte si può dedurre tanto l’astratta infondatezza della domanda di accertamento della persistenza dello ius retentionis, venuto definitivamente meno al momento della fissazione giudiziale della cauzione, quanto, a contrario, la possibilità che la domanda di accertamento dell’inadeguatezza della cauzione giudizialmente possa essere oggetto di una revisione giudiziale. Il Tribunale ha inoltre ritenuto che, in caso di trasferimento del fondo, l’indennità debba essere corrisposta esclusivamente dal proprietario dell’epoca, in considerazione del fatto che il nuovo proprietario è divenuto tale corrispondendo un prezzo che già ricomprendeva i miglioramenti in questione. A ben vedere, però, l’articolo 17 co. 5° legge n. 203/82 introduce la possibilità, per il proprietario che venda a terzi il fondo su cui l’affittuario abbia già effettuato migliorie indennizzabili ma non ancora indennizzate, di dichiarare tale fatto all’atto della vendita, liberandosi in questo caso dell’obbligazione. Sembra, dunque, che la norma implicitamente riconosca la persistente responsabilità del proprietario venditore in relazione al pagamento dell’indennità in questione, in assenza della dichiarazione suddetta; anche se non esclude affatto l’insorgenza del medesimo obbligo in capo alla nuova proprietà, che va invece senz’altro in via generale affermata, ove si consideri che l’indennità in questione è dovuta dal locatore (articolo 17 co. 4 ed articolo 20) al momento della cessazione del rapporto di affitto (salvo patto contrario: articolo 17 co. 2) e, quindi, da chi a detto momento sia tale, anche se in seguito a subentro nella posizione di locatore in corso del rapporto. In merito alla quantificazione dell’indennità il tribunale ha deciso che l’indennità è dovuta in misura corrispondente “all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti … con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato” (articolo 17 co. 2°) e non utilizzando semplicemente il costo storico del miglioramento. Da ultimo il tribunale ha precisato che la cauzione svolge funzione di garanzia del pagamento delle indennità spettanti all’affittuario, e quindi va mantenuta fin tanto che detto pagamento, nella misura accertata, non avvenga. La cauzione è, dunque, chiamata a svolgere la sua ulteriore funzione satisfattiva solo in caso di inadempimento, per cui la sua escussione potrà avvenire soltanto laddove le controparti, opportunamente richieste, non adempiano spontaneamente al pagamento.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo