Contiguità dei fondi

Il concetto di “fondo confinante” è stato ritenuto corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, oppure a quello di contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione, sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali; e comunque con esclusione del concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria.

Così chiarito il concetto di fondi confinanti, la giurisprudenza prevede una lunga casistica di situazioni di fatto che escludono la contiguità, rendendo inagibile la prelazione del confinante.

Le situazioni che si sono presentate all’attenzione della casistica giudiziaria possono essere così riassunte:

• strada interpoderale: confinante deve considerarsi anche il fondo non unito materialmente a quello posto in vendita se la separazione materiale sia dovuta solo ad una stradella interpoderale che insista sul terreno dei due fondi e non impedisca, quindi, la possibilità di estensione delle coltivazioni e di accorpamento delle aziende agrarie;
• strada pubblica: i terreni non sono confinanti se sono separati da una strada comunale;
• strada privata: vanno ritenuti non contigui i fondi posti ai lati di una strada privata agraria, non insistente né sul fondo di proprietà del retraente, né su quello di proprietà del retratto;
• fossi: la prelazione opera ancorché l’attività di coltivazione del vicino non sia estesa fino alla linea di confine per l’esistenza di un fosso entro il quale scorra la linea di confine tra i due fondi agricoli;
• strada vicinale: il terreno che costituisce la sede di una strada vicinale non aperta al pubblico transito, ovvero di una strada privata agraria, può risultare dall’unione di porzioni distaccate dai fondi confinanti; in siffatta ipotesi queste porzioni non restano nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti, così da risultare soggette a servitù di passaggio a favore degli altri, ma danno luogo alla formazione di un nuovo bene, oggetto di comunione e goduto da tutti in base a un comune diritto di proprietà; ne consegue che i fondi posti ai suoi lati non possono essere considerati contigui tra loro, ma vanno considerati come fondi non confinanti ai fini dell’istituto della prelazione agraria;
• acqua pubblica: non si ha fondo contiguo nell’ipotesi di fondi separati da un corso naturale d’acqua avente carattere pubblico, a nulla rilevando che detto corso sia a volte in secca e che lo stesso non sia incluso nell’elenco delle acque demaniali, stante il carattere dichiarativo e non costitutivo di detti elenchi;
• acqua privata: debbono considerarsi confinanti due fondi anche se separati da un canale di scolo delle loro acque, ove, mancando una contraria prova, questo canale debba presumersi comune, ai sensi dell’art. 897 cod. civ., con la conseguente contiguità materiale dei fondi, che si estendono fino alla metà del canale fra essi interposto;
• striscia di terreno del venditore: non è possibile creare artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli onde precludere l’esercizio della prelazione (così il riservarsi una porzione di terreno allo scopo di precludere la prelazione);
• costruzione aderente: non integra la situazione che conferisce il diritto di prelazione l’essere proprietario di un immobile, confinante con il fondo oggetto di compravendita, la cui superficie risulta occupata per la maggior parte da una casa di civile abitazione, da un magazzino, da un piazzale e da una strada privata di accesso, cosicché resta a destinazione agricola una area così esigua da non poterle attribuire quella qualifica di terreno coltivato;
• edificio rurale: qualora questo sia organizzato al servizio del contiguo terreno agricolo, col quale costituisce un complesso unitario, la prelazione opera;
• terreno utilizzato a campeggio: non vi è diritto di prelazione se il terreno circostante è adibito a campeggio, oppure ad insediamento industriale o turistico.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo