Contratti di affitto agrario in deroga e contratti con la Pubblica amministrazione

Il contratto di affitto, disciplinato dalla legge n. 203 del 1982, non rientra tra i contratti per i quali ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile è obbligatoria la forma scritta ai fini dell’esistenza e della validità del rapporto contrattuale, potendo pertanto essere validamente concluso tra le parti sia per iscritto sia in forma verbale.

La deroga al codice civile, si riscontra, inoltre, con riferimento ai contratti “ultra novennali”, ossia quelli aventi durata superiore ai nove anni, i quali, oltre a poter essere validamente conclusi in forma orale, restano validi ed efficaci non solo tra le parti, ma anche nei confronti dei terzi, anche se non sono trascritti nei registri immobiliari (articolo 41 della legge 3 maggio 1982, n. 203).

La normativa civilistica di cui all’articolo 2643 c.c. prevede l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari dei contratti di locazione e affitto “ultra novennali”, ai fini della loro opponibilità ai terzi.

A tutela del conduttore le norme in materia di affitto agrario sono definite dal legislatore come inderogabili, tanto che le eventuali clausole difformi, non sono considerate nulle, ma vengano automaticamente sostituite con clausole conformi alle disposizioni di legge (articolo 58 della legge 3 maggio 1982, n. 203).

In tale senso si è, peraltro, recentemente pronunciata la Suprema Corte la quale ha ribadito molto chiaramente che “qualora un contratto di affitto agrario venga concluso in violazione dell’art. 23, comma 3, della legge 11 febbraio 1971, n. 11 (come sostituito dall’art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203), disposizione che subordina la validità delle stipulazioni avvenute in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari alla necessità che le parti siano assistite dalle rispettive organizzazioni professionali, non si determina la nullità dell’intero negozio, bensì l’automatica sostituzione – ai sensi dell’art. 1339 c.c. – delle clausole pattuite dalle parti in difformità dal modello legale con quelle legislativamente previste, ferma restando l’esistenza e validità del contratto di affitto ex art. 1419, comma 2, c.c.” (Cass. civ. Sez. III Ord., 25 gennaio 2018, n. 1827).

Peraltro, il disposto di cui all’articolo 45 delle legge agraria fornisce alle parti contraenti la possibilità di concludere contratti agrari in deroga alle disposizioni c.d. “inderogabili”. Il tutto, fermo restando lo stringente rispetto dei requisiti previsti per la validità delle deroghe inserite in contratto, ossia che il predetto contratto sia stato stipulato con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale.

Si precisa, tuttavia, che un consolidato orientamento ritiene che l’assistenza delle associazioni di categoria non possa essere garantita dall’inserimento di una mera clausola di stile all’interno del contratto, ma debba estrinsecarsi in un’attività di effettiva consulenza e d’indirizzo, idonea a chiarire a ciascuna parte quali sia il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che si discostano dalle disposizioni di legge, così che la stipulazione avvenga con la massima consapevolezza possibile. Inoltre, si rileva che, ferma restando la necessità di un’assistenza effettiva, esplicativa e chiarificatrice delle deroghe apportate, il contratto in deroga sarà valido anche se l’assistenza non sia stata prestata fin dalla fase iniziale delle trattative, ma sia intervenuta solo in un momento successivo: purché precedente alla sottoscrizione (cfr. Cass. civ., Sez. III, 26 novembre 2003, n. 18055).

Nel caso in cui tale assistenza non sia stata prestata, al fine della dichiarazione di nullità parziale, con sostituzione “automatica” delle clausole non conformi al disposto di legge, la violazione potrà essere fatta vale solamente dalla parte che, al momento della stipula, non sia stata assistita da un rappresentante dell’organizzazione professionale cui aderisce, in quanto si tratta di una nullità di protezione, mentre nulla può opporre la parte che sia stata effettivamente assistita dalla propria associazione di categoria (cfr., tra le molte, Cass. civ., Sez. VI, Ord. 2 agosto 2016).

Nonostante la previsione della predetta nullità (parziale) di protezione, l’assetto normativo italiano prevede un’ulteriore deroga a salvaguardia dell’“interesse prevalente” legato all’utilizzabilità di un terreno demaniale di uso civico.

Più precisamente, la Pubblica amministrazione ben può stipulare con soggetti privati dei contratti di affitto di fondo rustico aventi ad oggetto la concessione in godimento, individuale ed esclusivo, di un terreno demaniale di uso civico temporaneamente non utilizzato dalla comunità, ma tale concessione non potrà che avere carattere precario e temporaneo.

Ne consegue che, a tutela dell’interesse prevalente della P.A., il rapporto contrattuale resta sottratto alle norme speciali in materia agraria inerenti la durata dei contratti ed ai rinnovi automatici, poiché in caso contrario la Pubblica Amministrazione vedrebbe preclusa la possibilità di condizionare la continuazione della conduzione e la rinnovazione dei contratti alla compatibilità, in concreto, con la destinazione ad uso civico del terreno (cfr., per tutte, Cass. civ., Sez. III, Ord. 10 ottobre 2017, n. 23648).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo