Diritto di ritenzione e trasferimento del terreno

L’articolo 17 della legge 203 del 1982 in materia di miglioramenti, addizioni e trasformazioni del fondo stabilisce che: “…… L’affittuario che ha eseguito” i miglioramenti, le addizioni e trasformazioni del fondo “di cui al primo comma dell’articolo 16 ha diritto ad una indennità corrispondente all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato. Le parti possono convenire la corresponsione di tale indennità anche prima della cessazione del rapporto. …… All’affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non gli sia stata versata dal locatore l’indennità fissata dall’ispettorato oppure determinata con sentenza definitiva dall’autorità giudiziaria. Nel caso di vendita del fondo prima del pagamento all’affittuario della indennità di cui al comma precedente, il proprietario è tenuto a dichiarare, nell’atto di vendita, l’esistenza dell’obbligazione nei confronti dell’affittuario per effetto delle opere di cui al primo comma dell’articolo 16, restando in tale caso liberato dall’obbligazione stessa”.

A seguito della suddetta previsione normativa è sorta la questione che riguarda i rapporti fra i successivi proprietari; la loro diversa posizione nei riguardi del soggetto che ha il diritto di ritenzione; le azioni e le difese che a ciascuno competono per la salvaguardia dei rispettivi interessi nel caso in cui sia stata effettuata la vendita del fondo.

Secondo una parte della dottrina e della giurisprudenza, nel caso in cui l’affittuario invochi il diritto di ritenzione per le migliorie effettuate sul fondo nei confronti del nuovo proprietario e, da parte sua, il nuovo proprietario agisca per il rilascio del fondo si è in presenza di un chiaro e rilevante contrasto d’interessi di non facile e pronta soluzione.

Un primo rimedio potrebbe essere la chiamata in causa del venditore, cioè il vecchio proprietario, ai sensi dell’articolo 106 c.p.c., perché egli presti le “idonee garanzie” di cui fa menzione l’articolo 15 della legge 11 febbraio 1971, n. 11. Il venditore, chiamato in causa, potrà assumere due diversi atteggiamenti: potrà prestare le idonee garanzie, pur contestando all’affittuario il suo credito per le migliorie, o potrà invece assumere una posizione completamente negativa sia riguardo al debito, sia, soprattutto, riguardo alle garanzie. Nel primo caso, l’azione di rilascio avrà il suo corso; nel secondo, invece, l’azione con la quale il nuovo proprietario, cioè l’acquirente, cerca di ottenere il rilascio resterà paralizzata dal prevalente diritto di ritenzione accordato all’affittuario. Rimane, in ogni caso, a favore dell’acquirente, e nei confronti del venditore, l’azione prevista dell’articolo 1489 c.c., per l’ipotesi che la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento e che non siano stati dichiarati nel contratto di vendita.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo