Inefficacia del nuovo contratto di affitto agrario in caso di inosservanza del diritto di prelazione

(Commento a Tribunale di Rimini, Sez. Sp. Agraria, 14.11.2002, n. 1309)

L’art. 4 bis della legge 203/82, introdotto dall’art. 5 del decreto legislativo 228/2001, introduce e regola l’istituto della prelazione dell’affittuario sui nuovi contratti di affitto che il concedente intenda stipulare con terzi per il medesimo fondo alla scadenza di quello in corso.

Le pronunce giurisprudenziali relative all’applicazione di tale norma sono, a quanto consta, piuttosto scarse.

Sentenza n. 1309 del del 14/11/2002 della Sezione Specializzata Agraria del Tribunale di Rimini.

In essa, si afferma che l’inosservanza delle norme di cui all’art. 4 bis legge 203/82 in tema di diritto di prelazione dell’affittuario sui nuovi contratti di affitto determina l’inefficacia dei nuovi contratti ed il subentro nel nuovo rapporto dell’affittuario preferito alle medesime condizioni e, incidentalmente (ribadendo un pregresso e, a quanto risulta, pacifico e costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità), che non è valida la rinuncia ad un diritto espressa quando ancora lo stesso non sia sorto in capo al rinunciante (si veda p. e., in proposito, Cass. 10272/95), ancorché la rinuncia sia contenuta in un accordo in deroga, stipulato con l’assistenza delle organizzazioni professionali agricole ex art. 45 legge 203/82.

Si ritiene che la decisione in esame faccia buon governo delle nuove disposizioni, in sintonia con l’intenzione del legislatore, che è quella di assicurare all’affittuario insediato sul fondo maggiori possibilità di continuare sui medesimi terreni l’esercizio dell’impresa agraria.

In estrema sintesi, la norma prevede che il concedente che, alla scadenza del contratto di affitto, intenda concedere nuovamente il fondo in affitto (evidentemente a diverso conduttore), deve comunicare al conduttore le proposte ricevute, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 90 giorni prima della scadenza.

Nei quarantacinque giorni successivi l’affittuario che intenda esercitare il diritto di prelazione deve offrire al concedente, con le medesime modalità, uguali condizioni.

Ci si chiede, pertanto, se, alla stregua del testo dell’articolo 4 bis della legge 203/82, una tale pattuizione possa essere considerata sempre e comunque legittima e valida, o, al contrario, non mascheri e sottenda la sostanziale ed implicita rinuncia dell’affittuario alla prelazione sui nuovi contratti di affitto o, comunque, un intento elusivo delle norme che la presidiano.

Investita della questione, la Sez.  Specializzata Agraria del Tribunale di Piacenza (sentenza n. 1 del 18/10/2004, rel. est. Picciau), dopo avere accertato il contesto giuridico in cui la clausola in questione era inserita e cioè che, nel caso specifico, la clausola stessa che era contenuta in pattuizioni di natura transattiva, finalizzate alla proroga della data di rilascio del fondo, ha ritenuto “che,nell’ambito di tali accordi transattivi, ben poteva il ricorrente rinunciare alla prelazione prevista dall’articolo 4 bis della legge 203/1982, atteso che una questione di nullità per violazione di norma imperativa può porsi al momento della stipulazione del contratto e non al momento di transazioni correlate alla cessazione del rapporto”.

A tale affermazione il Tribunale aggiunge, “per mera completezza, che si tratta comunque di accordi intervenuti ex articolo 45 legge 203/1982, con tutte le garanzie conseguenti, e quindi ‘validi fra le parti, anche in deroga alle norme vigenti in materia agraria e pur se non aventi natura transattiva’ (vedi, letteralmente, l’articolo 45 citato)”.

La decisione pare da un lato implicitamente accogliere la tesi di parte ricorrente della sostanziale equiparazione della dichiarazione, inserita  nel testo del contratto di affitto, di rinuncia alla prosecuzione dell’affitto dopo la scadenza contrattuale alla rinuncia preventiva al diritto di prelazione sui nuovi affitti agrari, ciò che è senz’altro condivisibile quanto meno quoad effectum.

Ma, sotto altro profilo, resta dubbio un altro aspetto di notevole rilievo ai fini del contendere, sul quale la pronuncia pare non condivisibile.

Occorre, infatti, evidenziare per poter validamente transigere, anche ex art. 2113 c.c., sia necessario, sempre, avere la disponibilità dei diritti che costituiscono l’oggetto della transazione.

Sul punto, la Cassazione è costante nell’affermare l’impossibilità di disporre validamente di un diritto non ancora sorto, quale è, p. es., pacificamente, il diritto di prelazione del conduttore di cui all’art. 8 legge 590/65, prima della relativa denuntiatio da parte del concedente.

Ma, nel caso esaminato dal Tribunale piacentino, non risulta (ed è, anzi, contestato) che al momento della stipula dell’accordo transattivo il diritto di prelazione di cui all’art. 4 bis legge 203/82 fosse già nella disponibilità della parte che vi ha, in tesi, rinunciato.

In difetto di tale presupposto, infatti, una pattuizione di tal fatta dovrebbe ritenersi radicalmente nulla anche se inserita in un accordo sottoscritto con l’assistenza delle organizzazioni professionali agricole ex art. 45 legge 203/82.

Agli accordi in deroga, infatti, non possono evidentemente essere riconosciuti poteri sananti di ogni e qualsiasi vizio delle intese tra le parti, ma solo effetti di convalida delle deroghe alle disposizioni della legge 203/82.

Su tali premesse, l’inserimento, in deroga, nei contratti di affitto di clausole di preventiva rinuncia alla riconduzione o, più genericamente, alla prosecuzione all’affitto parrebbe inidoneo a produrre gli effetti di cui al comma 2 dell’art. 4 bis legge 203/82 nonché, sic et simpliciter, l’automatica rinuncia alla prelazione dell’affittuario sui nuovi contratti di affitto.

La dichiarazione dell’affittuario della volontà di non proseguire l’affittanza, di cui al comma 2 dell’art. 4 bis legge 203/82, per ottenere gli effetti liberatori, per il concedente, ivi previsti, alla stregua della interpretazione qui proposta, dovrebbe invero doversi inserirsi nel momento solo funzionale e non anche genetico del rapporto di affitto agrario.

La correttezza di una tale interpretazione sembrerebbe confermata dal dato testuale della disposizione in esame, dove si parla di ‘comunicazione’ del conduttore, termine che si addice più ad una comunicazione successiva all’inizio del rapporto, piuttosto che ad una clausola inserita nel testo del relativo, originario, contratto.

Deve ulteriormente confermarsi, infatti, che il diritto di prelazione previsto dall’art.8 della legge 590/65, che esiste potenzialmente in capo all’affittuario coltivatore diretto ed agli altri soggetti indicati dalla legge sin dal momento della stipulazione del contratto agrario, facendo parte della loro posizione soggettiva nell’ambito del rapporto agrario, diventa attuale e concreto nel momento in cui il proprietario concedente comunica agli stessi in qualunque modo, anche verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso (Cass. 13 giugno 1992 n. 7250);

Ne segue, non essendo valida la rinuncia ad un diritto non ancora sorto e quindi non ancora complessivamente noto al titolare nella sua estensione, che il coltivatore diretto e gli altri soggetti indicati dalla legge non possono validamente rinunciare alla prelazione a loro spettante in forza delle leggi 26 maggio 1965 n. 590 e 14 agosto 1971 n. 817 prima della denuntiatio da parte del proprietario venditore che contrassegna la nascita stessa del suo diritto, in quanto una consapevole e responsabile rinuncia può aversi solo nell’ipotesi in cui il titolare del diritto sia posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, quindi, abbia avuto tempestiva e rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, in particolare del nome dell’acquirente e del prezzo del trasferimento (Cass. 29 gennaio 1991 n. 872. Sempre nello stesso senso, tra le tantissime, Cass. 30 gennaio 1990 n. 633; Cass. 10 agosto 1988 n. 4920);

Il diritto alla prelazione agraria ai sensi della legge 590/65e della legge 871/71 sorge soltanto con la “denuntiatio” del proprietario alienante e non è rinunciabile prima che esso sia sorto. Tale principio non ammette deroghe, né in relazione alla qualità del soggetto che opera la rinuncia, né in relazione alla qualità del soggetto cui la rinuncia venga rivolta o che comunque l’abbia sollecitata dall’avente diritto. ( Cass. Sez. III, sent. n. 4590 del 03-09-1985);

In tema di contratti agrari, la rinuncia alla prelazione non può essere esercitata se non in seguito (e in dipendenza) della comunicazione della volontà del proprietario di alienazione del fondo (cosiddetta “denuntiatio“), senza che, in difetto di tale comunicazione, acquisti rilevanza la conoscenza del contratto preliminare che l’avente diritto possa eventualmente acquisire da altra fonte. Infatti, per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione, è necessario che il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia. (Cass. Sez. III, sent. N. 3672 del 21-02-2006).