Prelazione del confinante

L’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso la prelazione agraria al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti (c.d. prelazione del confinante) con la seguente disposizione: il “diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.
La funzione della prelazione del confinante tende all’accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni; intende cioè favorire la formazione di imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.
Il terreno confinante destinatario della prelazione agraria deve avere una propria autonomia colturale e produttiva. Peraltro è stato chiarito che l’esistenza di questi elementi non può essere data solo quale mera possibilità e/o progettazione delle parti, ma deve essere fondata “su circostanze oggettive e l’indagine relativa va condotta con riferimento alla situazione esistente al momento in cui i diritti di prelazione e di riscatto vanno esercitati” (rif. Cass. 3 aprile 1990 n. 2767).
Le condizioni perché operi la prelazione del confinante possono così riassumersi:
1. Sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi;
2. Sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un proprietario coltivatore diretto;
3. Sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.
Ognuna di queste condizioni di operatività della prelazione del confinante ha offerto occasione per dibattiti giurisprudenziali e dottrinali.

Contiguità dei fondi
Il concetto di “fondo confinante” è stato ritenuto (rif. Cass. 26 marzo 2003 n. 4486; Cass. 17 luglio 2002 n. 10337; Cass. 9 novembre 1994 n. 9319) corrispondente o a quello di confinanza in senso giuridicamente proprio, o a quello di contiguità fisica e materiale, r contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione sia questa linea di demarcazione meramente ideale oppure materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali. E’ stato escluso il concetto di contiguità allorquando si verifica la c.d. contiguità funzionale, ossia quando i fondi sono separati, ma idonei ad essere accorpati in un’unica azienda agraria (rif. Cass. 6 agosto 2002 n. 11779; Cass. 9 novembre 1994 n. 9319).
La giurisprudenza prevede una lunga casistica di situazioni di fatto che escludono la contiguità, rendendo inagibile la prelazione del confinante:
– Strada interpoderale: confinante deve considerarsi anche il fondo non unito materialmente a
quello posto in vendita se la separazione materiale sia dovuta solo ad una stradella interpoderale che insista sul terreno dei due fondi e non impedisca, la possibilità di estensione delle coltivazioni e di accorpamento delle aziende agrarie;
– Strada pubblica: i terreni non sono confinanti se sono separati da una strada comunale;
– Strada privata: vanno ritenuti non contigui i fondi posti ai lati di una strada privata agraria, non insistente né sul fondo di proprietà del retraente, né su quello di proprietà del retratto;
– Striscia di terreno del venditore: non è possibile creare artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli onde precludere l’esercizio della prelazione.
Ed ancora: fossi; strada vicinale; acqua pubblica; acqua privata; costruzione aderente; edificio rurale; terreno utilizzato a campeggio.

Coltivatore diretto proprietario sul fondo contiguo
Il diritto di prelazione spetta al confinante purché egli sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo confinante. Occorre, poi, che ricorrano nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall’art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590 e, quindi, la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà ed anche la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente che costituisce condizione per l’insorgenza del diritto di prelazione.
Occorre, ancora, che i fondi confinanti con quello del quale si chiede il riscatto siano coltivati direttamente dal proprietario, in quanto l’esercizio della prelazione non è previsto in favore di chi sul fondo eserciti l’allevamento del bestiame o di chi eserciti attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti (rif. Cass. 27 luglio 2002 n. 11134). E’ stato anche chiarito che tali condizioni non possono ritenersi integrate dalla mera attività di “taglio” dell’erba che cresce spontaneamente nel terreno, la quale non comporta alcun atto di gestione produttiva del fondo (rif. Cass. 16 marzo 2005, n. 5682).

Elemento di esclusione
Elemento di esclusione della prelazione del confinante è la circostanza che sul fondo messo in vendita esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.
E’ stato chiarito che il diritto di prelazione del confinante non spetta anche se il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla prelazione a lui spettante; e che sussiste, per converso, il diritto di prelazione del confinante nel caso in cui l’insediamento dell’affittuario abbia, prima della stipulazione del rogito, perduto di stabilità per effetto di un accordo – efficace – in forza del quale il coltivatore del fondo vendutosi si sia impegnato al rilascio del fondo stesso, accordo che deve, ovviamente, intercorrere con il proprietario ed essere accertato in modo preciso e senza equivoci.
Una recente sentenza della Cassazione ha proposto il seguente nuovo problema: se nel fondo in
vendita il coltivatore diretto abbia subaffittato, nella prelazione agraria prevale il subaffittuario o il confinante? La Cassazione ha ritenuto di dover favorire il confinante coltivatore diretto.
In tema di rinuncia all’esercizio della prelazione, con attinenza alla prelazione del confinante, va sottolineato quanto segue: la prelazione del confinante sorge soltanto se sul terreno venduto non sia insediato un coltivatore diretto; se esiste un coltivatore diretto, la prelazione del confinante non opera, neppure nell’ipotesi che il coltivatore diretto intenda rinunciare ad esercitare il proprio diritto di prelazione sul fondo posto in vendita. Tuttavia una cosa la rinuncia all’esercizio della prelazione, altra la rinuncia a continuare ad esercitare il contratto di affitto che lo lega al fondo. Pertanto se esiste una rinuncia, da parte del coltivatore, al rinnovo del contratto di coltivazione in essere, la stessa fa considerare questa fattispecie come fattispecie di assenza del coltivatore sul fondo e pertanto idonea a fa nascere il diritto di prelazione del confinante (rif. Cass. 21 aprile 2005 n. 8369; Cass. 1 giugno 2001 n. 7450).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo