Retratto successorio (prima parte)

Con la dichiarazione di riscatto il coltivatore si sostituisce nella stessa posizione del terzo
acquirente, nel senso che si opera una sorta di restitutio in integrum del coltivatore, con effetto ex
tunc.
La giurisprudenza si è posto il problema se il diritto di retratto sorga nel momento dell’atto di
vendita del fondo rustico a terzi, oppure nel momento in cui si verifica la formalità della
trascrizione; ed ha risposto stabilendo che il coltivatore diretto proprietario del terreno confinante
con quello alienato acquista il diritto di riscatto nel momento e per effetto della vendita e non dalla
sua trascrizione, che fa solo decorrere il termine di decadenza per l’esercizio del riscatto ( cfr. Cass.
26 luglio 2001, n. 10220).
La giurisprudenza ha ulteriormente chiarito che il diritto di riscatto sorge nel momento in cui è stato
posto in essere il trasferimento del fondo a terzi, violando le norme sulla prelazione a favore del
soggetto favorito dalla legge (coltivatore diretto sul fondo o proprietario coltivatore diretto sul
fondo confinante).
La Cassazione ha chiarito che il diritto di riscatto vale sia per la prelazione del coltivatore del fondo
alienato, sia per la prelazione del confinante, perché il richiamo fatto dall’art. 7 della legge 817 del
1971 al primo comma dell’art. 8 della legge 590/1965 vale per la modifica apportata al termine di
insistenza sul fondo agricolo (ridotto da quattro a due anni), ma include nel richiamo anche il
retratto, ad evitare che sia frustrato lo scopo della stessa prelazione (cfr. Cass. 29 settembre 1995, n.
10272).
Basta la semplice dichiarazione negoziale del coltivatore di voler esercitare il diritto di riscatto per
far scaturire la sostituzione del coltivatore stesso al terzo acquirente del fondo agricolo, e non
occorre pertanto agire giudizialmente. L’azione giudiziaria ha lo scopo non di costituire il riscatto,
ma solo quello di dichiararne l’esistenza. Evidentemente sarà necessario proporre azione giudiziaria
se si intende esercitare il riscatto a condizioni diverse da quelle risultanti dall’atto di vendita al
terzo.
Il riscatto va esercitato entro l’anno dalla trascrizione dell’atto di acquisto, pena la decadenza, la
quale non subisce interruzione o sospensione per effetto di dichiarazioni del coltivatore. La
giurisprudenza della Cassazione afferma che si deve tener conto della perentorietà del termine
decadenziale previsto dalla legge per l’esercizio del retratto e sostiene, inoltre, l’ininfluenza dei
motivi per i quali non si sia potuto esercitare l’azione di retratto (cfr. Cass. Cass. 14 gennaio 1984,
n. 310; Cass. 4 ottobre 1991, n. 10388; Cass. 9 marzo 1999, n. 2004).
Nel caso in cui l’atto di cessione del fondo agricolo a terzi sia dissimulato, il termine decorre dalla
data della trascrizione del contratto apparente.
Infine pare opportuno sottolineare come, secondo la giurisprudenza e la dottrina dominanti, il retratto operi quando l’acquisto del terzo sia avvenuto:
a) Senza alcuna comunicazione al coltivatore da parte del proprietario alienante;
b) Con comunicazione incompleta rispetto all’atto posto in essere;
c) Prima della scadenza del termine per l’accettazione da parte del coltivatore;
d) Senza che al coltivatore siano state offerte le stesse condizioni offerte al terzo;
e) In parti frazionate del fondo, mentre al coltivatore il fondo era stato offerto in modo unitario;
f) Dopo che il coltivatore abbia accettato di acquistare, ma prima che si sia verificato il trasferimento della proprietà in capo ad esso, per effetto di una dilazione di pagamento del prezzo (cfr. Cass. 25 settembre 1972, n. 2779; Cass. 18 aprile 1975, n. 1478; Cass. 2 ottobre 1984, n. 4867; Cass. 13 aprile 1988, n. 2931; Cass. 14 dicembre 1979, n. 6525; Cass. 21 novembre 1986, n. 6846; Cass. 12 gennaio 1988, n. 114).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo