Retratto successorio (seconda parte)

Altro problema relativo al retratto è quello inerente all’affermazione (rif. Cass. 23 dicembre 1974, n. 4388) che la trascrizione a favore del terzo non impedisce l’acquisto a favore del coltivatore che abbia esercitato il riscatto successivamente alla data della trascrizione, tale conclusione è motivata con il rilievo che la legge, nel caso di riscatto, riconosce ad uno degli acquirenti (il riscattante) un diritto preferenziale rispetto al riscattato.
Questa risposta, pur valida, nel senso che la priorità della trascrizione dell’acquisto non pregiudica l’esercizio del riscatto avvenuto successivamente, va ulteriormente precisata facendo riferimento anche al fatto che in questo caso non si tratta di stabilire una priorità tra due acquisti negoziali autonomi, ma soltanto di sostituire la persona del coltivatore al terzo nell’esistente contratto di acquisto, per di più con effetti ex tunc.
Appare degna di nota anche la precisazione (rif. Cass. 29 settembre 1999, n. 10761), in tema di contratti agrari, che il legislatore non ha sancito la nullità dei contratti di acquisto di fondi rustici stipulati in violazione delle norme sulla prelazione agraria, ma si è limitato a stabilire che il coltivatore diretto può esercitare il cosiddetto “retratto” sul fondo alienato, nei confronti di qualsiasi avente causa, entro l’anno dalla trascrizione del contratto, con la conseguenza che detti contratti sono pienamente validi in caso di mancato, tempestivo esercizio del retratto da parte del coltivatore diretto .
E’ stato sostenuto (rif. Cass. 18 dicembre 1998, n. 12683) che il proprietario del fondo confinante, ove voglia esercitare il diritto di riscatto, deve dimostrare di essere titolare di un diritto di proprietà sul fondo contiguo a quello venduto a nulla rilevando che sul fondo alienato egli sia titolare di un diritto di servitù di passaggio.
Altro caso di particolare interesse è quello che si verifica nel momento in cui un fondo sia stato acquistato, in violazione delle norme sulla prelazione, da più soggetti; viene esercitato il retratto e il retraente non versa tante somme quanti sono i creditori retrattati, bensì una sola somma genericamente a favore di tutti i creditori retrattati.
La Cassazione (rif. Cass. 29 ottobre 2001, n. 13416) ha chiarito vari aspetti che:
a) L’esercizio dell’azione di retratto opera sulla base di una condicio iuris: il versamento del prezzo a favore dell’acquirente del terreno agricolo;
b) La somma versata all’acquirente non si sostanzia in un compenso per l’acquisto del bene da parte di chi esercita vittoriosamente l’azione di retratto, ma ha solo il significato di un debito di restituzione a un creditore della somma da questi versata per l’acquisto del fondo;
c) trattandosi di un obbligo di restituzione di una somma di denaro, il problema della solidarietà o meno di quest’obbligo va valutato non ex parte debitoris, ma ex parte creditoris, con il
risultato che se i creditori sono più di uno la Cassazione, con sentenza del 18 giugno 2001, n. 8235, ha deciso che: “in tema di obbligazioni solidali, nel rapporto con pluralità di debitori sussiste una presunzione di solidarietà passiva, ai sensi dell’articolo 1294 codice civile, la cui ratio è quella di tutelare l’interesse del creditore a disporre, ai sensi dell’articolo 1292 codice civile, della facoltà di una sola esecuzione nei confronti del patrimonio prescelto, mentre tale presunzione di solidarietà è del tutto esclusa nel caso di rapporto obbligatorio con pluralità di creditori, salva l’ipotesi di una espressa pattuizione di solidarietà da parte dei creditori stessi”;
d) Conseguentemente il versamento di una somma unica a titolo di restituzione del prezzo se i creditori (gli acquirenti del bene agricolo, che devono avere in restituzione quanto da loro versato per l’acquisto del bene) sono più d’uno viola la norma che, sulla base dei principi generali, impone il versamento differenziato in correlazione con l’obbligo di tacitare singolarmente ognuno dei creditori.
Stante quanto sopra il retrattante, nel caso di specie, sarà tenuto a versare con il sistema dell’offerta reale tante somme quanti sono i creditori.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo