Risoluzione del contratto: sostituzione del conduttore e divisione del fondo (parte prima)

La concessione di terreni in affitto in ambito agrario, sebbene possa validamente essere stipulata sia in forma scritta sia in forma orale, risponde alla necessità/possibilità del proprietario del bene produttivo di far godere lo stesso ad un altro soggetto, il conduttore, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro.

Tuttavia può accadere che, nel corso di validità del contratto, determinate circostanze portino ad una variazione del soggetto conduttore, che può, in taluni casi, sfociare nella risoluzione del contratto oppure, in altri, nella prosecuzione del contratto con un nuovo conduttore: il legislatore ha voluto tutelare la continuità della coltivazione.

In passato, il contratto di affitto agrario veniva, tradizionalmente, concepito come un contratto intuitu personae, ossia un contratto stipulato facendo riferimento ad uno specifico e determinato soggetto nonché confidando sulle qualità e capacità personali dello stesso. Tale concezione, di fatto, sottolineava il carattere personale che il contratto veniva ad assumere e premiava l’interesse del concedente, cioè l’interesse ad una proficua e produttiva gestione del fondo, valorizzando la figura del conduttore e, di conseguenza, l’obbligazione principale che il conduttore assumeva nei confronti del concedente, appunto, la gestione produttiva del fondo.

Ora, poiché il conduttore ha un ruolo di notevole importanza per il concedente, quest’ultimo non poteva che essere l’unico soggetto legittimato a valutare ed accettare l’eventuale variazione del soggetto affittuario, senza che sussistesse alcuna diversità di trattamento tra i casi di cessione del contratto e quelli di successione mortis causa nello stesso.

Va da sé, pertanto, che il contratto di affitto si sarebbe, sempre e comunque, potuto risolvere sia in conseguenza dell’espressa manifestazione del concedente, sia in caso di sostituzione dell’affittuario senza previo consenso del concedente.

Peraltro, l’evoluzione della normativa agraria e la crescente tutela dei diritti dell’affittuario, anche nell’ottica della continuità produttiva e della migliore conservazione dei fondi, ha permesso che fossero introdotte ipotesi di cedibilità del contratto senza il consenso del concedente; di successione nel contratto da parte dell’erede dell’affittuario sempre, però, nel rispetto dei requisiti essenziali – soggettivi ed oggettivi – previsti per la stipula di un contratto di affitto agrario.

Un tipico esempio di cessione del contratto di affitto, senza necessità del previo consenso del locatore, è quella prevista all’ultimo comma dell’articolo 48 l. 203/82, il quale testualmente prevede che “qualora non sussista impresa familiare, il contratto può essere ceduto dal concessionario, anche senza il consenso del locatore, ad uno o più componenti la propria famiglia che continuino la diretta conduzione o coltivazione del fondo, purché già svolgano da almeno tre anni attività agricola a titolo principale”.

Tuttavia, occorre tener presente che, al di fuori dei casi espressamente previsti, la sostituzione del conduttore senza il consenso può porta risoluzione del contratto, ciò in quanto il legislatore ritiene necessario di tutelare anche la parte proprietaria concedente, che si vedrebbe altrimenti totalmente privata del “controllo” sui propri beni.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo