Sopravvenuta edificabilità del fondo

Durante il periodo di validità di un contratto di affitto agrario può accadere che, a seguito della variazione del piano urbanistico, una parte o la totalità dei terreni oggetto di contratto cambino destinazione urbanistica passando dall’essere terreni “agricoli” a terreni “edificabili”.

Il Legislatore ha previsto un procedimento ad hoc e parimenti regolamentato le conseguenze di tale modificazione urbanistica all’articolo 50 della Legge Agraria sancendo che “Per i terreni che, in conformità a strumenti urbanistici vigenti, siano soggetti ad utilizzazione diversa da quella agricola, il proprietario o l’avente titolo che abbia ottenuto la concessione ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10 … [oggi permesso di costruire, ex articolo 10 d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizione legislative e regolamentari in materia edilizia”] … può ottenere il rilascio dell’area necessaria alla realizzazione dell’opera concessa, dei relativi servizi e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria”.

A tal fine sarà onere della proprietà-concedente comunicare formalmente la richiesta di rilascio del fondo mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno all’affittuario, nella quale andranno riportati anche tutti gli estremi della concessione onde permettere all’affittuario medesimo di agevolmente verificare la veridicità della motivazione sottostanne la richiesta di rilascio. Precisiamo, infatti, che la – effettiva – mutazione della destinazione urbanistica del terreno in “edificabile” è requisito fondamentale per la validità della richiesta di rilascio.

Sul punto la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire come il diritto al rilascio non sussista ove la richiesta sia basata sulla circostanza che sul fondo oggetto di affitto sia stato realizzato un edificio di civile abitazione senza il consenso del concedente. In tal caso, infatti, verrebbe integrata la diversa ipotesi di grave inadempimento del conduttore, che giustifica la risoluzione del rapporto agrario ai sensi del diverso articolo 5 l. 203/1982, per violazione dell’obbligo di conservazione e manutenzione del fondo, con l’ulteriore conseguenza che al fine di far valere tale motivo di risoluzione andrà previamente promosso il tentativo obbligatorio di conciliazione ex articolo 46 della medesima legge e s.m.i. (cfr. Cass. civ., Sez. III, 9 marzo 2006, n. 5107).

Nel caso di specie, invece, non necessita l’esperimento del tentativo di conciliazione ex articolo 46 l. 203/82 e s.m.i. in quanto vi è l’adempimento previsto al comma terzo dell’articolo 50 Legge Agraria, che di fatto svolge la medesima funzione di cui al predetto articolo 46. Infatti, prevede l’obbligo per il proprietario/concedente di inviare, contestualmente all’affittuario, una copia della raccomandata all’ispettorato provinciale dell’agricoltura (ora, a far data dal 1 gennaio 2016, Settore Agricoltura di competenza delle Regioni), affinché questo possa convocare le parti avanti a sé per compiere gli accertamenti necessari ed effettuare – entro trenta giorni dalla ricevimento della comunicazione da parte dell’ispettorato – la stima delle colture in atto sul terreno in oggetto, nonché delle opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali effettuate nel rispetto del disposto di cui all’articolo 16, comma 1, della medesima legge.

Al conduttore verrà, pertanto, riconosciuta un’indennità pari al valore delle colture in atto e delle opere, nonché un indennizzo, come previsto dall’articolo 43 della medesima legge, sempre che lo stesso non opti – in alternativa – per vedersi riconosciute le indennità previste dall’articolo 17 legge n. 865 del 1971, dovendosi pertanto escludere la cumulabilità tra tali ultime indennità e le altre due erogazioni sopra considerate (cfr. Cass. civ., Sez. III, g giugno 2002, n. 8214).

Ricevuto il pagamento dell’indennizzo, l’affittuario uscente dovrà provvedere al rilascio “decorsi trenta giorni dall’eseguito pagamento di quanto previsto nel quinto comma o dalla notificazione dell’effettuato deposito bancario della somma in caso di mancato ritiro” mentre, in caso di mancato spontaneo rilascio entro il predetto termine, “il richiedente può ottenerlo con provvedimento di urgenza ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile, presentando la relativa istanza entro trenta giorni dalla scadenza del termine stesso” (articolo 50, comma 6, l. 203/82).

Stante la parificazione delle funzioni svolte dagli adempimenti di cui all’articolo 46 e s.m.i. e dall’articolo 50, commi 1 e 2, l. 203/82, nel caso che ci occupa – posta la correttezza dell’iter seguito – in caso di successiva instaurazione di un procedimento avanti l’autorità giudiziaria per il rilascio dell’area necessaria alla realizzazione delle opere edilizie oggetto di permesso, non potrà essere sollevata alcuna eccezione di improcedibilità della domanda (cfr. Cass., 2 dicembre 1992, n. 12858).

Nonostante la previsione di termini abbastanza stringenti per la quantificazione delle indennità ed il successivo termine per il rilascio del fondo, occorre ricordare che anche il permesso di costruite soggiace ai termini di efficacia temporale e di decadenza di cui all’articolo 15 del d.p.r. 380/2001 (come parimenti erano previsti al tempo della concessione edilizia ex l. 10/1977), rendendo pertanto necessario il coordinamento delle due norme, ancor più se si considera la possibilità di dover adire le vie giudiziarie per il rilascio dei terreni, nonostante l’avvenuto puntuale pagamento delle indennità previste al conduttore.

Per tale motivo, onde evitare una carenza di tutela in danno al concedente, il Legislatore ha previsto che “La decorrenza dei termini fissati nella concessione edilizia rimane sospesa fino alla data dell’effettivo rilascio” (articolo 50, comma 7, l.203/82).

In conformità alla ratio di favorire la coltivazione dei fondi, scongiurando ogni ipotesi di abbandono o mancata coltivazione la Legge Agraria inserisce una ulteriore tutela agli interessi del conduttore, prevedendo che in caso di mancata esecuzione dell’opera nei termini di decadenza della concessione edilizia venga ripristinato il contratto originario e che le somme dovute a titolo di indennità ai sensi del quarto comma vengano trattenute dal conduttore, concessionario o mezzadro a titolo di risarcimento del danno.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo