Subaffitto: decadenza del locatore e subentro del subaffittuario

Il divieto di subaffitto, sublocazione e comunque subconcessione del fondo sancito dall’articolo 21 della legge 203/82 sui contratti agrari, come più volte chiarito dalla Suprema Corte, non ha lo scopo di tutelare un diritto soggettivo del concedente con riguardo all’obbligo di normale e razionale coltivazione del fondo, bensì il diverso scopo di proteggere – privilegiandoli – gli interessi del lavoratore effettivo della terra, così da contrastare ogni forma di intermediazione e di sfruttamento del lavoro agricolo (cfr., tra le molte, Cass. Civ, Sez. III, Ord., 31 maggio 2018, n. 13791; Cass., Sez. III, 20 aprile 1995, n. 4479; Cass., Sez. III, 8 marzo 1991, n. 2471).

Da ciò consegue la previsione del subentro del subaffittuario o sub concessionario nella stessa condizione giuridica in cui si trovava l’affittuario o sub concedente, nel caso in cui il locatore rimanga inerte di fronte alla violazione del predetto divieto e/o comunque ove la manifestazione di dissenso del locatore sia avvenuta dopo che siano decorsi quattro mesi dalla presa di conoscenza dell’intervenuto subaffitto o subconcessione (ex articolo 21, comma 2, l. 203/82): prevale, in questo caso, il bisogno concreto di stabilità e chiarezza dei rapporti agrari (cfr. Cass. Civ., Sez. III, Ord., 31 maggio 2018, n. 13791, Cass. Civ., S.U., 13 novembre 1997, n. 11218; Cass. Civ., Sez. III, 24 marzo 1986, n. 2058).

Occorre precisare che, in concreto, qualora il concedente non abbia agito nei termini di legge per far dichiarare la nullità del subaffitto, il subaffittuario subentra ex lege nella stessa posizione giuridica del suo dante con effetto retroattivo, ossia alla data di stipula del contratto principale e come se lo stesso fosse stato fin dal principio stipulato dal concedente e dal subaffittuario.

Pertanto, nel caso in cui il concedente instauri il giudizio mediante ricorso volto alla dichiarazione di nullità del contratto di subaffitto nei confronti del subaffittuario o del sub concessionario, in assenza del requisito temporale di cui al predetto comma secondo dell’articolo 21, la parte convenuta/resistente potrà opporsi in giudizio limitandosi a sollevare l’eccezione – non rilevabile d’ufficio – della decadenza in cui è incorso il locatore per la propria inerzia, senza necessità, peraltro, di ulteriori adempimenti, essendo in tal caso già subentrato ex lege nel contratto.

Qualora, tuttavia, il subaffittuario intenda procedere altresì, nel corso dello stesso giudizio, per ottenere un vero e proprio accertamento del suo subentro nel contratto – non limitandosi, pertanto, al mero contrasto della domanda di controparte – dovrà proporre una nuova richiesta mediante una domanda riconvenzionale, ossia un’azione autonoma volta ad ottenere un provvedimento a sé favorevole e sfavorevole alla controparte, ampliando il thema decidendum originariamente proposto dal concedente.

Occorre chiarire che, a seguito della proposizione della domanda riconvenzionale, muta la posizione del concedente/ricorrente originario in riferimento all’oggetto della nuova domanda: ricoprirà la posizione di resistente rispetto alla domanda riconvenzionale.

Con la propria memoria di costituzione, pertanto, onde garantire il diritto di difesa di controparte, il subaffittuario o del sub concessionario – ora ricorrente in riconvenzionale – oltre a svolgere puntualmente le proprie difese in merito alla domanda principale, dovrà svolgere domanda riconvenzionale chiedendo contestualmente al Giudice la fissazione di una nuova udienza di discussione, così da permettere alla controparte di svolgere difese nei confronti della nuova domanda riconvenzionale. Nuova domanda rispetto alla quale dovrà, inoltre, essere svolto il tentativo obbligatorio di conciliazione ai sensi dell’articolo 46 Legge 3 maggio 1982 n. 203, così come modificato dall’articolo 11 del D.lgs. 1 settembre 2011 n. 150 a pena di proponibilità (cfr. Cass. Civ., Sez. III, Ord., 31 maggio 2018, n. 13791).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo