Trasferimento a titolo oneroso nella prelazione agraria

La legge 817/1971 nell’indicare la tipologia negoziale che governa la prelazione agraria, menziona espressamente il “trasferimento a titolo oneroso o la concessione in enfiteusi”. Peraltro successivamente menziona la parola “prezzo”, ed altresì il “preliminare di compravendita” come strumento da notificare necessariamente per dare regolare corso alla denuntiatio.
Dal che la giurisprudenza ha tratto la conseguenza che rientra nella prelazione agraria qualsiasi tipologia negoziale che abbia come caratteristica di costituire un corrispettivo per la cessione del fondo agricolo e purché il corrispettivo sia fungibile, cioè che possa essere prestato da chiunque.

La casistica che ha maggiormente interessato la giurisprudenza può così riassumersi:

a) Vendita della nuda proprietà
Nel caso di vendita della nuda proprietà si ritiene che spetti la prelazione, perché il coltivatore che acquista la nuda proprietà percorre in parte la strada necessaria per addivenire alla proprietà dell’intero fondo e quindi è nello spirito della prelazione l’assecondarla;

b) Vendita con patto di riscatto
La vendita con patto di riscatto è soggetta alla prelazione, atteso che l’acquisto della proprietà per effetto dell’esercizio della prelazione deve prevalere sull’esercizio del riscatto convenzionale, dato l’interesse pubblico che caratterizza la prima ipotesi;

c) Vendita di quota indivisa
La vendita di quota di proprietà indivisa comporta la prelazione sia a favore del coltivatore, sia a favore del comproprietario che abbia anche la qualifica di coltivatore diretto, perché il coltivatore in questo caso è comunque favorito, sia pure pro quota, a nulla rilevando che nell’eventuale divisione potrebbe a lui non essere attribuita la porzione di fondo in precedenza coltivato;

d) Vendita per asta pubblica
La fattispecie di vendita per asta pubblica, talvolta utilizzata dalla pubblica amministrazione per effettuare una scelta concorsuale del soggetto acquirente, deve rispettare la prelazione agraria, perché trattasi di fattispecie non paragonabile alle ipotesi di vendita forzata, liquidazione coatta amministrativa, fallimento, espropriazione per pubblica utilità, ipotesi, queste ultime, espressamente escluse dalla prelazione agraria per effetto dell’art. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965;

e) Cessione in rendita vitalizia
Dà luogo a prelazione la cessione del fondo in rendita vitalizia, ma non in vitalizio alimentare,
caratterizzato dall’obbligo dell’acquirente di corrispondere, vita natural durante, vitto, alloggio, e quanto necessario per i suoi bisogni, compresa l’assistenza morale. Si è ritenuto che in questo caso la prestazione è così personalizzata, da escludere la possibilità della prelazione;

f) Transazione
Si afferma anche che la transazione non rientra nella tipologia di negozi che danno luogo alla prelazione, data la complessità della regolamentazione che si mira a conseguire con la transazione;

g) Operazioni societarie
Non si ha trasferimento a titolo oneroso di fondo rustico nell’ipotesi che il fondo appartenga ad una società di capitali e si proceda ad una cessione delle azioni della società, perché la cessione comporta il subingresso di altri nella qualità di socio, non nella titolarità dei beni sociali, che resta alla società.
E’ stato ritenuto fattispecie di permuta il conferimento del fondo agricolo in società, in quanto l’atto ha in tal caso come controprestazione l’acquisto dello status di socio . Mentre altra volta si è chiarito che non sussiste prelazione in caso di conferimento di un terreno in società da parte di un socio, non configurandosi un’alienazione a titolo oneroso del fondo in considerazione della natura e infungibilità della controprestazione del trasferimento del bene, costituita dalla qualità di socio;

h) Permuta
La prelazione non trova applicazione nel caso di permuta del fondo con altro bene (art. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965).
L’art. 8 della legge 590/1965 escludendo la permuta dalla prelazione, si riferisce ad ogni ipotesi di permuta e non soltanto alla permuta del terreno agricolo con altro terreno agricolo, sia perché non esiste nel testo legislativo alcuna limitazione in tal senso.

i) Atti a titolo gratuito e divisione
La legge presuppone, per l’esercizio della prelazione, che il fondo sia alienato con corrispettivo e pertanto è da ritenersi che non rientrino nella fattispecie che dà luogo ad alienazione soggetta a prelazione né negozi giuridici a titolo gratuito, come la donazione, né negozi non traslativi ma semplicemente dichiarativi, come la divisione.

l) Negotium mixtum cum donatione
La Cassazione ha ribadito che il diritto di prelazione presuppone un trasferimento a titolo oneroso, mentre se la compravendita è utilizzata al fine di arricchire il compratore della differenza tra il valore del bene ed il prezzo stabilito, è configurabile un “negotium mixtum cum donatione”, che costituisce donazione indiretta, e, pertanto, la predetta disciplina è inapplicabile
Inoltre, la Suprema Corte ha affermato che il negotium mixtum cum donatione, ipotesi che si verifica in tutti i casi in cui si trasferisce un bene a prezzo di favore, costituisce donazione indiretta, cioè atto parzialmente a titolo gratuito. Ed ancora ha specificato che non si può quest’atto dividere nei due aspetti oneroso e gratuito e ritenere la prelazione applicabile per un solo aspetto, data l’unitarietà della fattispecie negoziale.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo