Usucapione: possesso vale titolo, interruzione del possesso e casi particolari

Il legislatore ha contemplato accanto all’usucapione ordinaria un tipo di usucapione che la dottrina definisce “speciale” per i caratteri peculiari che la contraddistinguono. Tale istituto è quello che viene spesso sintetizzato attraverso la formula “possesso vale titolo” o “acquisto a non domino” ed è disciplinato dall’articolo 1153 del codice civile, articolo che contiene la regola in base alla quale il possessore di una cosa mobile ne acquista la proprietà per effetto del possesso immediatamente, cioè nel momento stesso in cui se ne impossessa materialmente, purché egli sia in buona fede e la consegna avvenga in forza di un “titolo astrattamente idoneo”.

Prima di analizzare i requisiti necessari per l’operatività della usucapione speciale, è opportuno e precisare che, in primo luogo, nell’eventualità che gravino sulla cosa uno o più diritti reali limitati, l’acquisto a non domino ne determina l’estinzione, a meno che l’acquirente fosse a conoscenza della loro esistenza o potesse comunque venirne a conoscenza usando l’ordinaria diligenza, in secondo luogo, in caso di conflitto fra più acquirenti dello stesso bene mobile, la regola ora esposta vale anche per dirimere il conflitto e cioè, acquista la proprietà quello tra gli acquirenti che per primo ha conseguito in buona fede il possesso della cosa (cfr. art. 1155 c.c.).

Per i beni immobili e per quelli soggetti a registrazione, invece, non potendo operare la regola “possesso vale titolo”, il conflitto è risolto diversamente e cioè, acquista la proprietà il soggetto che trascrive per primo e l’acquisto del trascrivente più solerte rimane a titolo derivativo.

Non bisogna, tuttavia, dimenticare che uno dei requisiti dell’usucapione è la continuità, intensa come la condizione in base alla quale il possesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale. Inoltre occorre tener presente che per il codice civile, articolo 1142 del codice civile, presume che il possessore attuale, che sia stato possessore anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche nel periodo intermedio.

Stante quanto sopra, bisogna analizzare, ora, quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso utile ai fini dell’usucapione. Parte della dottrina distingue tra interruzione “naturale” e interruzione “civile”; ricorre la prima allorché il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene). Si tratta, invece, di interruzione civile ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale (ad es. una delle azioni a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa.

Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’articolo 1165 c.c. richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione. Pertanto, proprio in virtù di tale rinvio l’usucapione è interrotta dalla notificazione dell’atto con cui inizia il giudizio, ai sensi dell’art. 2943 c.c. (ma non anche dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (cfr. art. 2944 c.c.).

Passando ad una sommaria trattazione di ipotesi particolari, meritano un cenno due casi peculiari:

• l’usucapione in caso di comproprietà di un bene;
• l’usucapione speciale regolata dall’art. 1159bis c.c., relativa ai fondi rustici.

La prima fattispecie, prevede il caso in cui il comproprietario può usucapire la proprietà esclusiva della cosa comune solo possedendola (per tutto il tempo necessario) in un modo che sia inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, ad esempio se la cosa viene attratta nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità, escludendo totalmente il compossesso da parte degli altri proprietari.

La seconda fattispecie, contemplata dall’art. 1159bis c.c., rappresenta una species peculiare all’interno della categoria delle usucapioni abbreviate. Essa fu introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346 e s.m.i, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.

I beni rientranti nella previsione della disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l’80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. Sempre per quanto concerne l’ambito applicativo, la giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. L’art. 3 della Legge del 31-1-1994, n. 97 e s.m.i indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. La sentenza che ne consegue è titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. Tuttavia la sentenza è inopponibile all’intestatario dei beni, usucapiti dal terzo, il quale non sia stato sentito, in via preventiva e nel pieno rispetto delle regole di contraddittorio con l’usucapiente, in occasione del procedimento di accertamento del diritto conteso.

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo