Risoluzione del contratto: sostituzione del conduttore e divisione del fondo (parte seconda)

La sostituzione non autorizzata del conduttore costituisce, al di fuori dei casi attualmente previsti, un’ipotesi di violazione dell’obbligo di fedele esecuzione del contratto, di conseguenza valutabile come causa di risoluzione ai sensi dell’articolo 5 l. 203/82.

Sul punto, la giurisprudenza ha precisato – con un orientamento ormai consolidato – che per potersi considerare “sostituzione”, il distacco dal fondo dell’originario affittuario deve essere “definitivo”, ossia la cessazione della sua presenza sui fondi oggetto del contratto deve essere “effettiva ed abituale” e deve, altresì, essere cessata la prestazione del suo lavoro, anche sotto forma di mera direzione dell’Azienda (cfr. Cass. 11 aprile 1995 n. 4151; Cass. 13 dicembre 1982, n. 6846).

Verrebbe così confermato il venir meno di qualsiasi rapporto/legame dell’originario affittuario con i terreni a lui concessi in conduzione, verificandosi, di fatto, un’ipotesi radicalmente diversa dalla successione dell’erede nel contratto stipulato del de cuius, ipotesi questa che, di contro, prevede la legittima prosecuzione del contratto.

Altra fattispecie è quella di colui che decidesse di associarsi con un altro soggetto per la coltivazione dei terreni, integrando, in tal modo, la propria capacità lavorativa e produttiva grazie alla cooperazione di un altro soggetto. La cooperazione, infatti, non realizza un’alterazione della destinazione del terreno, né comporta una violazione del contratto, in quanto il medesimo affittuario resta nella disponibilità dei terreni e ne continua la coltivazione, anche se non con la sola propria forza lavoro, senza che venga meno il suo legame con i fondi (cfr. Cass. 11 aprile 1995 n. 4151).

Sulla cooperazione per la coltivazione e gestione dei terreni concessi in affitto, occorre sottolineare che vi sono dei casi in cui, pur avendo con un unico contratto concesso in affitto più terreni a più soggetti senza, tuttavia, che vi sia stata alcuna assegnazione a ciascun affittuario di specifiche porzioni, la gestione operativa e materiale dei terreni è da intendersi concessa in comune a tutti i soggetti.

Pertanto, qualora i soggetti decidano, in autonomia, di effettuare e/o stabilire delle ripartizioni o delle assegnazioni a ciascuno dei soggetti interessati, l’assegnazione delle predette determinate porzione del compendio oggetto del contratto – sempre in assenza del consenso del concedente –integrerà un violazione dell’obbligo di gestione unitaria del bene, ossia un inadempimento contrattuale di per sé idoneo a portare alla risoluzione del contratto.

Conferma della necessaria gestione unitaria dei fondi oggetto di contratto è, altresì, la precisazione in merito alla responsabilità di tutti i soggetti conduttori anche nel caso in cui l’inadempienza venga posta in essere da uno solo di essi.

A ciò si aggiunga che nemmeno la suddivisione “materiale” del compendio unico è idonea ad impedire che le inadempienze di uno solo degli affittuari incidano negativamente sulla funzionalità dell’intero contratto comportandone la risoluzione in capo a tutti i contraenti (cfr. Cass. 14 novembre 1989, n. 4836).

In conclusione, si può sostenere che la ratio sottesa alla normativa in commento è rintracciabile nel fatto che la suddivisione (materiale ed effettiva) dei terreni locati in capo a ciascun singolo affittuario costituisce grave inadempimento contrattuale per l’impossibilità di ciascun affittuario di adeguatamente provvedere alla gestione e manutenzione dell’intero compendio oggetto del contratto. Ciò in quanto vi è violazione dell’obbligo di conduzione unitaria dei fondi, d’altra parte quando vi sia stata la semplice ripartizione dei compiti di coltivazione tra i diversi affittuari, mantenendo la gestione unitaria del compendio, non si è in presenza di violazione alcuna e non vi è, pertanto, alcuna causa di risoluzione del contratto (cfr. Cass. 11 aprile 1995 n. 4151; Cass. 14 novembre 1989, n. 4836; App. Venezia 16 luglio 1988).

Avvocato Chiara Roncarolo

Avvocato Maurizio Randazzo